
    Oscar Acosta Rodríguez y Daisy García Andújar, recurridos, v. Luis Armando Ghigliotti Lagares, por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por éste y Jane Doe, peticionarios.
    
      Número: CC-2011-0471
    
      Resuelto: 15 de octubre de 2012
    
      Wilmer Rivera Acosta, de Law Offices of Wilmer Rivera Acosta, abogado de la parte peticionaria; Luis M. Muñiz Pérez, del Bufete Muñiz y Muñiz, abogado de la parte recurrida.
   SENTENCIA

Atendida la petición de certiorari, se expide el auto. Asi-mismo, confirmamos el dictamen emitido por el Tribunal de Apelaciones.

Lo acordó y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado Señor Martínez Torres emitió una opinión de conformidad, a la cual se unieron el Juez Presidente Señor Hernández Denton y los Jueces Asociados Señores Kolthoff Caraballo y Estrella Martínez. El Juez Asociado Señor Rivera García emitió una opinión disidente, a la cual se unieron las Juezas Aso-ciadas Señoras Fiol Matta y Pabón Charneco, y el Juez Asociado Señor Feliberti Cintrón.

(Fdo.) Aida Ileana Oquendo Graulau

Secretaria del Tribunal Supremo

Opinión de conformidad emitida por el

Juez Asociado Se-ñor Martínez Torres,

a la cual se unieron el Juez Presi-dente Señor Hernández Denton y los Jueces Asociados Señores Kolthoff Caraballo y Estrella Martínez.

¿Es necesaria la prestación de fianza para apelar una orden de desahucio en los casos en que se reconoce al de-mandado un crédito por mejoras realizadas a la propiedad en controversia? Luego de evaluar el asunto detenida-mente, opino que la ley no crea excepción para no prestarla ante un escenario como este. Por ello, procede su prestación.

I

Los hechos que dan base a esta controversia son relati-vamente sencillos. El Sr. Oscar Acosta Rodríguez se dedica a la venta de equipo agrícola y arrendamiento de locales comerciales. Según surge de las determinaciones de hechos del foro primario, en noviembre de 1997 el Sr. Luis Armando Ghigliotti Lagares, contratista de profesión, co-menzó a utilizar la parte posterior del negocio del señor Acosta Rodríguez como almacén para su equipo. El señor Acosta Rodríguez nunca cobró al señor Ghigliotti Lagares un canon de arrendamiento por utilizar esa área. Tras uti-lizarla por casi dos años, a mediados de 1999 el señor Acosta Rodríguez requirió al señor Ghigliotti Lagares que abandonara el lugar pues construiría allí un taller. Sin embargo, le ofreció como opción un predio de terreno que tenía frente a su negocio. Le indicó que de querer utilizarlo, de-bían otorgar un contrato y establecer un canon de arrendamiento. El señor Ghigliotti Lagares aceptó la oferta y se mudó al nuevo local. Antes de otorgarse el con-trato, en diciembre de 1999, niveló el terreno e instaló una verja de alambre eslabonado a su alrededor.

Posteriormente, en enero de 2000 las partes intentaron suscribir un contrato de arrendamiento, pero no se con-sumó porque el señor Ghigliotti Lagares estaba inconforme con algunos de sus términos. A pesar de que el contrato no se otorgó, las partes llegaron a unos acuerdos con relación al canon de arrendamiento e incluso en febrero de 2000, el señor Ghigliotti Lagares pagó al señor Acosta Rodríguez las mensualidades de enero y febrero de ese año, más un mes adicional de depósito.

El 18 de abril de 2000 las partes otorgaron el contrato. En él se pactó que el arrendatario no podría efectuar me-joras al terreno en cuestión, a menos que obtuviera per-miso previo y por escrito del arrendador. Asimismo, se acordó que de realizar mejoras de carácter permanente sin el permiso correspondiente, estas quedarían a beneficio del arrendador, quien no tendría que pagar valor alguno por ellas.

El señor Ghigliotti Lagares pagó el canon de arrenda-miento ininterrumpidamente, durante más de siete años. No obstante, en noviembre de 2007 dejó de hacerlo. Enton-ces, el 18 de diciembre de 2008 el señor Acosta Rodríguez presentó una demanda de desahucio en contra del señor Ghigliotti Lagares. Oportunamente, este último contestó la demanda y reconvino. En su comparecencia, no evidenció haber hecho pago alguno respecto a los cánones de arren-damiento atrasados. A su vez, adujo que conforme al Art. 297 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 1164, podía retener la propiedad hasta que se le indemnizaran las mejoras reali-zadas al local comercial antes de que las partes otorgaran el contrato.

Durante el trámite del caso ante el foro primario, el se-ñor Ghigliotti Lagares solicitó que el proceso de desahucio se tramitara por la vía ordinaria. Para ello argüyó que existía un conflicto de título. Se fundamentó en nuestros pronunciamientos en C.R.U.V. v. Román, 100 D.P.R. 318 (1971). Tras varios trámites procesales, el juicio comenzó. En la primera vista, el tribunal declaró “sin lugar” una moción de sentencia sumaria que presentó el señor Acosta Rodríguez y aclaró que el trámite del caso varió, por lo que se llevaría por la vía ordinaria.

Tras evaluar el testimonio de las partes, el foro primario emitió sentencia en la que condenó al señor Ghigliotti La-gares a desalojar la propiedad arrendada. Asimismo, le or-denó pagar $11,275 por cánones de arrendamiento atrasa-dos y $3,000 en honorarios de abogado. Por su parte, el foro primario concluyó que el señor Ghigliotti Lagares tenía de-recho a una indemnización de $6,077.95 por las mejoras realizadas a la propiedad antes de la otorgación del contrato. En la sentencia, el foro primario no reconoció directamente al señor Ghigliotti Lagares como un constructor de buena fe.

Finalmente, el Tribunal de Primera Instancia advirtió al señor Ghigliotti Lagares que si deseaba apelar la sentencia, tendría que prestar una fianza como dispone el Art. 631 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. see. 2832.

Inconforme con esa determinación, el señor Ghigliotti Lagares apeló y presentó una moción en auxilio de juris-dicción ante el Tribunal de Apelaciones. En esencia, argüyó que no le correspondía prestar fianza para apelar, pues durante el juicio el tribunal varió el trámite del caso de un desahucio sumario a un pleito ordinario. Discutió, además, que el Art. 631 del Código de Enjuiciamiento Civil, supra, “forma parte del andamiaje procesal del procedimiento de desahucio sumario que el Tribunal expresa y reiterada-mente dispuso que no aplicaba al caso”. (Enfasis suprimido). Apéndice, págs. 24-25. Añadió que en la sen-tencia se le reconocieron derechos como constructor en suelo ajeno, por lo que en virtud del Art. 297 del Código Civil, supra, tenía derecho a retener el terreno hasta que se le indemnizara lo invertido. El señor Ghigliotti Lagares imputó al Tribunal de Pri-mera Instancia errar al no reconocerlo como un constructor de buena fe con derecho a ser indemnizado conforme dis-pone el Art. 297 del Código Civil, supra, y al no ordenarle al señor Acosta Rodríguez escoger entre uno de los reme-dios dispuestos en ese artículo previo a desahuciarlo. Asi-mismo, argüyó que el foro primario erró al no permitirle presentar prueba sobre el costo de reproducción, menos de-preciación, según la etapa de construcción en que se encon-traban las obras que había realizado para diciembre de 1999. Finalmente, razonó que al haberse tramitado el caso por la vía ordinaria, el foro primario se equivocó al orde-narle otorgar fianza o consignar los cánones de arrenda-miento como requisito para apelar.

El foro apelativo intermedio declaró “no ha lugar” a am-bos recursos por falta de jurisdicción. En esencia, el Tribunal de Apelaciones concluyó que un

... examen de las disposiciones del artículo 631, supra, y nues-tra jurisprudencia, no hace distinción alguna en cuanto a que. el requisito de fianza sea por razón de que el pleito sea trami-tado de forma ordinaria. La razón para ello consiste en que el requisito de fianza, en estos casos, no existe para garantizar únicamente los pagos adeudados sino también los daños resul-tantes de mantener congelado el libre uso de la propiedad afectada mientras se dilucida la apelación. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra. En su consecuencia, este foro ape-lativo carece de jurisdicción para entender en los méritos del recurso ante nuestra consideración, por lo que procede la des-estimación del recurso. Apéndice, págs. 21-22.

Insatisfecho una vez más, el señor Ghigliotti Lagares presentó ante este Tribunal una moción en auxilio de juris-dicción acompañada de una petición de certiorari. Eva-luada la moción en auxilio de jurisdicción, la declaramos “con lugar” y paralizamos los efectos de las sentencias dic-tadas por los foros inferiores. De igual forma, concedimos diez días al señor Acosta Rodríguez para que mostrara causa por la cual no debíamos expedir un auto de certiorari y revocar la sentencia del Tribunal de Apelaciones. En cumplimiento con nuestra orden, el señor Acosta Rodrí-guez compareció.

Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a resolver.

II

A. El desahucio es un procedimiento especial de natu-raleza sumaria cuya finalidad es recuperar la posesión de una propiedad inmueble mediante el lanzamiento o expul-sión del arrendatario o precarista que la detente. Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 D.P.R. 733 (1987). Se trata de “uno de los procedimientos más utilizados en nuestro país para reivindicar, mediante trámite y juicio sumario, la po-sesión y el disfrute de un inmueble”. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 D.P.R. 226, 234-235 (1992).

El Código de Enjuiciamiento Civil es el cuerpo legal que articula las normas vigentes sobre esta acción. 32 L.P.R.A. 2821 et seq. Con relación al proceso de apelación de un desahucio, la Ley de Desahucio contiene un procedimiento especial. Específicamente, el Art. 631 del Código de Enjui-ciamiento Civil, supra, estatuye que

[n]o se admitirá al demandado el recurso de apelación si no otorga fianza, por el monto que sea fijado por el [tribunal] para responder de los daños y perjuicios que pueda ocasionar al demandante y de las costas de apelación; pudiendo el de-mandado, cuando el desahucio se funde en falta de pago de las cantidades convenidas, a su elección, otorgar dicha fianza o consignar en Secretaría el importe del precio de la deuda hasta la fecha de la sentencia.

En Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, 176 D.P.R. 408, 413-414 (2009), señalamos que este requisito

... es jurisdiccional en todo tipo de pleito de desahucio, aun si no se funda en falta de pago. Blanes v. Valldejuli, 73 D.P.R. 2, 5 (1952). La razón es obvia: la fianza no existe para garantizar únicamente los pagos adeudados, sino también los daños re- sultantes de mantener congelado el libre uso de la propiedad afectada mientras se dilucida la apelación. (Enfasis nuestro).

Como podemos observar, contrario a los requisitos para apelar en otros procesos, la apelación de un desahucio re-quiere como requisito jurisdiccional la prestación de fianza o la consignación del importe del precio de la deuda hasta la fecha de la sentencia. Acorde con el Art. 630 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. see. 2831, esa fianza debe otorgarse dentro del término de treinta días que se tiene para apelar. “Por lo tanto, si el demandado no presta la referida fianza ni consigna los cánones adeudados cuando el desahucio se funde en la falta de pago, el Tribunal de Apelaciones no adquiere jurisdicción para atender el recurso de apelación”. (Enfasis nuestro). Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra, pág. 414.

Un análisis del Art. 631 del Código de Enjuiciamiento Civil, supra, revela sin ambages que el legislador no hizo diferencia entre tipos de desahucio a la hora de requerir fianza. Del legislador entender que la prestación de fianza admitía excepción, así lo hubiese plasmado. Es norma rei-terada que “[a]l interpretar un estatuto, la intención legis-lativa debe ser buscada en el lenguaje usado en él con la ayuda que permiten las reglas de hermenéutica legal. Pero un lenguaje nuevo o una disposición enteramente nueva no se puede leer en el estatuto para darle un significado que no está incluido en él”. (Enfasis nuestro). Alonso García v. S.L.G., 155 D.P.R. 91, 108 (2001). Véanse, además: Guz-mán v. Calderón, 164 D.P.R. 220, 257—258 (2005) (Opinión de conformidad del Juez Asociado Señor Rivera Pérez, a la cual se unieron los Jueces Asociados Señores Rebollo López y Corrada del Río); Meléndez v. Tribunal Superior, 90 D.P.R. 656, 662 (1964). Véase, además, R.E. Bernier y J.A. Cuevas Segarra, Aprobación e interpretación de las leyes en Puerto Rico, 2da ed. rev., San Juan, Pubs. J.T.S., 1987, pág. 311.

Sabido es que “[l]a jurisdicción es el poder o autoridad de un tribunal para considerar y decidir casos y controversias”. S.L.G. Solá-Moreno v. Bengoa Becerra, 182 D.P.R. 675, 682 (2011). Véase, además, Asoc. Punta las Ma-rías v. A.R.Pe., 170 D.P.R. 253, 263 esc. 3 (2007). Por ello, la ausencia de jurisdicción

trae consigo las consecuencias siguientes: (1) no es susceptible de ser subsanada; (2) las partes no pueden voluntariamente conferírsela a un tribunal como tampoco puede éste abrogár-sela; (3) conlleva la nulidad de los dictámenes emitidos; (4) impone a los tribunales el ineludible deber de auscultar su propia jurisdicción; (5) impone a los tribunales apelativos el deber de examinar la jurisdicción del foro de donde procede el recurso, y (6) puede presentarse en cualquier etapa del proce-dimiento, a instancia de las partes o por el tribunal motu proprio. S.L.G. Solá-Moreno v. Bengoa Becerra, supra. Véanse, además: González v. Mayagüez Resort & Casino, 176 D.P.R. 848, 855 (2009); Pagán v. Alcalde Mun. de Cataño, 143 D.P.R. 314, 326 (1997).

Así, cuando un tribunal determina que no tiene jurisdic-ción, “está obligado a desestimar el caso”. S.L.G. Solá-Moreno v. Bengoa Becerra, supra. Su ausencia es insubsanable. Íd., pág. 683.

A través de los años hemos sido enfáticos en cuanto al requisito jurisdiccional estatuido en el Art. 631 del Código de Enjuiciamiento Civil, supra. Unicamente accedimos a eximir a una parte demandada de esa exigencia estatuta-ria en Bucaré Management v. Arriaga García, 125 D.P.R. 153 (1990). En ese caso resolvimos que un demandado cuya probada insolvencia económica ha sido reconocida por el tribunal conforme con la Ley Núm. 6 de 26 de junio de 1980, está exonerado de otorgar fianza o consignar el im-porte del precio de la deuda hasta la fecha de la sentencia como condición previa para poder instar un recurso de re-visión en una acción de desahucio. Nuestro proceder en ese entonces tuvo un fin legítimo. Entendimos que con esa excepción “le impartimos un sentido lógico al procedi-miento y le damos vigencia real a la intención legislativa que plasma la política pública de reconocerle un interés particular y otorgarle derechos distintos a los indigentes que están sujetos a una acción de desahucio”. Íd., pág. 154. Fundamentándonos en nuestros pronunciamientos en Molina v. C.R.U.V., 114 D.P.R. 295 (1983), concluimos que en un pleito de desahucio el requisito de prestación de fianza o consignación de cánones adeudados impone al deman-dado insolvente una condición imposible de cumplir. Bucaré Management v. Arriaga García, supra, pág. 158. A parte de esa instancia, hasta hoy, no hemos reconocido una excepción adicional al requisito de prestación de fianza o consignación de cánones adeudados para apelar una sen-tencia de desahucio.

B. El 9 de marzo de 1905 nuestra Asamblea Legisla-tiva promulgó la “Ley Estableciendo el Procedimiento para el Desahucio y Fijando Reglas para Apelaciones en esta Clase de Juicios”. Esa ley es “una copia virtual de los artí-culos 1559 y siguientes del Código de Enjuiciamiento Civil Español”. Más et al. v. Borinquen Sugar Co., 18 D.P.R. 304, 314 (1912). Por consiguiente, ello trae consigo la presun-ción de que nuestra Legislatura tuvo la intención de adop-tar dicha ley con la interpretación que le ha dado el Tribunal Supremo de España. Íd. Como siempre, tendremos presente que “[c]uando una de nuestras instituciones derive de determinada tradición jurídica, los precedentes de ésta tendrán valor persuasivo en esta jurisdicción, sin ol-vido de desarrollos valiosos en otros sistemas, aunque su-jeto siempre a las realidades específicas de nuestro medio”. Pueblo v. Rivera Cintrón, 185 D.P.R. 484, 490 (2012), ci-tando a Peña Clos v. Cartagena Ortiz, 114 D.P.R. 576, 588 (1983). Véase, además, Bernier y Cuevas Segarra, op. eit., pág. 451. Así pues, veamos el análisis que los tratadistas españoles han dado al requisito de prestación de fianza o consignación para apelar en casos de desahucio.

Manresa comenta que la Ley de Enjuiciamiento Civil española de 1855 tenía el defecto de que cuando la de-manda se fundaba en cualquier otra causa que no fuera el cumplimiento del término estipulado en el contrato, aun-que fuese la de falta de pago, el juez tenía que convocar a las partes a un juicio verbal. En él, regularmente la parte contra quien se solicitaba el desahucio no convenía en los hechos para que se tuviera que desviar el proceso a la vía ordinaria.

Explica Manresa que

[b]ien pronto comprendieron los inquilinos y arrendatarios de mala fe que esa disposición de la ley les facilitaba el medio de seguir ocupando la finca por muchos meses y aun por años, utilizándose de ella sin pagar la renta al propietario, puesto que con sólo negar los hechos en que se fundaba la demanda, ó no conformarse con ellos, se convertía el juicio en pleito ordi-nario y no podían ser lanzados mientras no recayese sentencia firme. En este punto quedó tan desamparado el derecho de los propietarios como lo estaba anteriormente, y para poner á ese mal el remedio que reclamaba la opinión pública y era de jus-ticia, se promulgó la ley de 25 de Junio de 1867. Por ella se reformaron los arts. 638, 639, 640, 662, 663, 667, 669 y 672 de la ley de Enjuiciamiento [de 1855], ampliando y determinando las causas que dan lugar al desahucio, y ordenando un proce-dimiento breve y sencillo con términos improrrogables para el caso en que el demandado no conviniera en los hechos; y para cortar de raíz el abuso antes indicado, se ordenó que no se admitiera al demandado el recurso de apelación, ni el de casa-ción en su caso, si no acreditaba al interponerlo haber satisfe-cho los plazos vencidos y los que debiera pagar adelantados, según el contrato de arriendo. (Enfasis nuestro). J.M. Manresa y Navarro, Comentarios a la Ley de Enjuiciamiento Civil re-formada, 3ra ed., Madrid, España, Imprenta de la Revista de Legislación, 1910, T. VI, pág. 6.

La jurisprudencia española ha establecido tres puntos fundamentales tras el requisito para apelar. Estos son:

1. El pago o consignación de las rentas vencidas previo a la interposición del recurso y necesario para la sustanciación del mismo no constituye un mero requisito formal, sino una exi-gencia esencial para el acceso y la sustanciación de los recursos. Su finalidad es la de asegurar los intereses del arrendador que ha obtenido una sentencia favorable y evitar que el arrendatario se valga del recurso para dejar de satisfa-cer la renta durante la tramitación del mismo —es decir, evi-tar que instrumentalice el proceso como una maniobra dilatoria.
2. Tal requisito, aunque permite una interpretación automá-tica y rigurosa que lleve a considerar inescindible la exigencia del pago o consignación de las rentas y la simple acreditación, debe, sin embargo, interpretarse de manera finalista o teleo-lógica, de modo que no convierta en obstáculo insalvable el incumplimiento involuntario y no malicioso de requisitos formales.
3. La repetida interpretación teleológica obliga a distinguir entre el hecho del pago o consignación, que asegura los inte-reses del arrendador, y la acreditación de ese pago o consigna-ción, que constituye un simple requisito cuyos eventuales de-fectos son susceptibles de subsanación. Manuel Albaladejo y otros, Comentarios al Código Civil y compilaciones forales, 3ra ed., T. XX, Vol. 1-B, Madrid, Rev. Der. Priv./Edersa, 1997, pág. 1311. Véanse, además: Sentencia del Tribunal Constitucional de España 131/1993; Sentencia del Tribunal Constitucional de España 87/199; Sentencia del Tribunal Constitucional de Es-paña 115/1992; Sentencia del Tribunal Constitucional de Es-paña 104/1984; Sentencia del Tribunal Constitucional de Es-paña 51/1992.

Por su parte, Julio J. Tasende Calvo comenta sobre el recurso de apelación en la Ley de Enjuiciamiento Civil es-pañola de 2000, que

[l]a acreditación del pago de las rentas para recurrir en los procesos arrendaticios (Art.449.1 LECiv ... que se aplica tanto al recurso ordinario de apelación como a los extraordi-narios por infracción procesal o casación, no afecta en realidad a todos los procesos arrendaticios, sino solamente a aquellos en los cuales la sentencia estimatoria lleva aparejado el lan-zamiento del arrendatario demandando, siendo, en consecuen-cia, de aplicación en todos los supuestos en los que se ejercite la acción resolutoria del contrato, con independencia de que la causa invocada sea o no la falta de pago de la renta .... (Énfa-sis nuestro). J.J. Tasende Calvo, Algunas cuestiones sobre el recurso de apelación en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 (RCL 2000, 34 y RCL 2001, 1892), Actualidad Jurídica Aran-zadi Núm. 529, Pamplona, Editorial Aranzadi, 2002.

Añade que, “por el contrario, no será [necesaria la pres-tación de fianza] cuando el objeto del proceso sea simple-mente la reclamación de las rentas adeudadas o la deter-minación de su importe”. Tasende Calvo, supra.

En el caso ante nuestra consideración, el peticionario, como subterfugio para no pagar fianza, arguye que al ser reconocido con derecho a una indemnización por las mejo-ras realizadas a la propiedad inmueble, tiene un derecho de retención que lo exime del requisito estatuido en el Art. 631 del Código de Enjuiciamiento Civil, supra. Aduce que resulta un absurdo jurídico que si a una persona se le re-conoce un derecho a retener una cosa, luego por una dispo-sición procesal se le requiera la prestación de una fianza para responder de los daños que ocasione retener la pro-piedad mientras apela. Petición de certiorari, pág. 16. Se-gún esa premisa, concluye que la disposición del Art. 631 del Código de Enjuiciamiento Civil, supra, tiene perfecto sentido para los precaristas demandados que no tienen tí-tulo o justificación alguna para retener la cosa mientras apelan la sentencia. Entiende que no tiene lógica jurídica alguna que se le condicione su apelación al cumplimiento de unos requisitos cuya razón de ser son contrarios a su derecho de retención.

No tiene razón. “La obligación pues, de acreditar tener satisfechas las rentas vencidas y las que deba pagar ade-lantadas, para que sea admisible el recurso de apelación ... se impone tan sólo al que sea demandado en concepto de arrendatario ó inquilino, y se ha de cumplir cualquiera que sea la causa del desahucio ....”. Manresa y Navarro, op. cit., págs. 29-30. Por eso,

[c]uando el desahucio se dirija contra el administrador, encar-gado, guarda ó portero de la finca, ó contra el que la tenga en precario, como la ley da por supuesto que ninguno de éstos paga renta ó merced, sería absurdo exigirles lo que en [el Art. 631 del Código de Enjuiciamiento Civil, supra] se previene, íd., pág. 29.

A igual conclusión llega José Alfredo Caballero Gea, al exponer que

[e]l Tribunal Supremo [español] ha declarado con reitera-ción que el precepto es de tal modo taxativo que la falta de este presupuesto es causa de nulidad de la admisión del recurso, nulidad que puede ser declarada de oficio; pero que no es apli-cable a los desahucios en precario, pues la referida obligación no puede existir cuando la demanda se dirija contra quienes no estén ligados con el actor por ningún título arrendaticio. No existiendo renta resultaría absurdo exigir en ningún momento al demandado que acreditase su pago o que la consignara. (Enfasis nuestro). J.A. Caballero Gea, El desahucio por preca-rio: problemática judicial, Pamplona, Ed. Aranzadi, 1983, pág. 300.

En este caso, el señor Ghigliotti Lagares tenía un título de arrendamiento que lo relacionaba con el señor Acosta Rodríguez. En la sentencia del foro primario se determinó que ese contrato estaba vencido y que el arrendatario no pagaba la renta convenida. Al apelar esa decisión, el señor Ghigliotti Lagares cuestiona su desahucio por virtud del supuesto derecho de retención que alegó que le favorecía y el cambio del trámite a la vía ordinaria. La doctrina revela que los requisitos que impone la ley para apelar en los casos de desahucio no hace distinción a si el trámite se llevó a cabo por la vía ordinaria o extraordinaria. Es decir, la prestación de fianza procede siempre que lleve “apareja-do el lanzamiento del arrendatario demandado, siendo, en consecuencia, de aplicación en todos los casos en los que se ejercite la acción resolutoria del contrato, con independen-cia de que la causa invocada sea o no la falta de pago de la renta”. Tasende Calvo, supra. Distinto sería si el deman-dado solo reclamara la indemnización que aduce que le corresponde. En esa situación, según la glosa citada, no procedería el pago de fianza pues el objeto del proceso sería simplemente la reclamación de un importe.

Según se desprende del Art. 631 del Código de Enjuicia-miento Civil, supra, el requisito de prestación de fianza no admite excepción más allá que la indigencia. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra, pág. 415. Con la pro-puesta que hace el peticionario, el tribunal apelativo ten-dría que dilucidar los méritos de cada caso para auscultar si procede o no la prestación de fianza. Adviértase que en su sentencia el Tribunal de Primera Instancia no reconoció directamente al señor Ghigliotti Lagares como un constructor de buena fe con derecho a retención. Precisamente, ese es uno de los errores que este plantea ante el foro apelativo intermedio. Entiendo que el propósito que motivó la impo-sición de una fianza para apelar no permite que la alega-ción de un alegado derecho de retención por las mejoras hechas al terreno se exima a un demandado en un caso de desahucio de su obligación de prestar una fianza. Un vis-tazo al Art. 637 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. see. 2838, revela que

[72]o será un obstáculo para el lanzamiento el que el inqui-lino reclame como suyos labores, plantíos o cualquiera otra cosa que no se pueda separar del inmueble', pero, cuando me-diare contrato oral o escrito de aparcería agrícola y éste se alegare y probare dentro del juicio, no se procederá en ningún caso al lanzamiento sin que medie una tasación y el pago de los sembrados o plantíos pendientes de recolección, debiendo justipreciarse y compensarse éstos, de acuerdo con el dicta-men de un tasador, que nombrará el juez del tribunal que tenga jurisdicción en el asunto. Si las partes así lo desearen, nombrará cada una su perito tasador quienes deberán rendir informe en un término de cinco (5) días, el cual una vez apro-bado por el tribunal, servirá de base para efectuar la compensación.

Aunque ese artículo no va dirigido al requisito de pres-tación de fianza o consignación, de él se desprende la in-tención legislativa de prohibir que un demandando en un caso de desahucio arguya que no procede su lanzamiento por poseer en el inmueble, entre otras cosas, algo que no se puede separar de él. Al interpretar este artículo, la casuís-tica española ha expresado que la realización de mejoras en un inmueble

... no puede determinar la inviabilidad del ejercicio de la ac-ción de desahucio, en cuanto en las específicas normas de eje-cución de la sentencia estimatoria de dicha acción la Ley Pro-cesal prevé tal eventualidad, estableciendo un trámite para salvaguardar los derechos del desahucio. Así, el artículo 1600 [Art. 638 del Código de Enjuiciamiento Civil nuestro] pro-clama con rotundidad que “no será obstáculo para el lanza-miento que el inquilino o colono reclame como de su propiedad labores, plantíos o cualquier otra cosa que no se pueda separar de la finca”. Sentencia Núm. 163/1996 de 11 de junio (AC/ 1996/1221).

Similares expresiones ha hecho Manresa al explicar el propósito del Art. 1600 del Código de Enjuiciamiento Civil español (Art. 638 nuestro). En particular, ha declarado que ese artículo sirve para que cuando dentro del término se-ñalado un inquilino no haya desalojado un inmueble, se proceda a lanzarlo, “sin prórroga ni consideración de nin-gún género y á su costa, y sin que sirva de obstáculo la reclamación de labores, plantíos, obras, ó cualquier otra cosa que no se pueda separar de la finca, y que el desahu-ciado pretenda ser de su propiedad, ó que deben abonársele”. Manresa y Navarro, op. cit., pág. 55.

De lo anterior se colige que el legislador previo en la ley especial de desahucio que un demandado pudiese traer como argumento un supuesto derecho de retención por me-joras u otras cosas realizadas en el terreno. Claramente, el Art. 637 del Código de Enjuiciamiento Civil, supra, cerró esa posibilidad. Si no se pueden oponer mejoras realizadas al terreno para impedir el lanzamiento, mucho menos se pueden invocar para eximir del pago de fianza en apelación. Aplica el principio de hermenéutica de que los tribunales debemos “armonizar hasta donde sea posible to-das las disposiciones de ley envueltas en el caso con miras a lograr un resultado sensato, lógico y razonable que repre-sente la intención del legislador”. Bernier y Cuevas Sega-rra, op. cit., pág. 245.

Un examen del recurso ante nuestra consideración re-vela que el señor Ghigliotti Lagares no prestó fianza en apelación contra la sentencia que ordenó su desahucio, ni consignó el monto de la deuda por los cánones de arrenda-miento no pagados al señor Acosta Rodríguez. Ante el in-cumplimiento con el requisito jurisdiccional de prestación de fianza, el foro apelativo intermedio solo tenía poder para declararse sin jurisdicción y desestimar el recurso. Carattini v. Collazo Syst. Analysis, Inc., 158 D.P.R. 345 (2003). Es decir, no podía, como sugiere implícitamente el peticionario, entrar a dilucidar los méritos de la controver-sia para auscultar si tenía jurisdicción. En todos los casos que hemos tenido controversias relacionadas a nuestra ju-risdicción, como primer paso en la metodología de análisis auscultamos si tenemos jurisdicción antes de entrar en los méritos de la controversia. A manera de ejemplo, véanse: Lozada Sánchez et al. v. JCA, 184 D.P.R. 898 (2012); Asoc. Fotoperiodistas v. Rivera Schatz, 180 D.P.R. 920, 936 (2011); González v. Mayagüez Resort & Casino, supra, pág. 856; Torres v. Toledo, 152 D.P.R. 843, 852 (2000) (Sentencia); Esquilin v. Alcalde Mun. de Carolina, 150 D.P.R. 204, 207 (2000); Pagán v. Alcalde Mun. de Cataño, 143 D.P.R. 314, 326 (1997); González Santos v. Bourns P.R., Inc., 125 D.P.R. 48, 63 (1989).

En síntesis, consentir a la propuesta del peticionario significaría retroceder más de un siglo y obviar el texto del Código de Enjuiciamiento Civil español, pieza legislativa que adoptamos con su interpretación. Peor aún, ocasiona-ría que tengamos ante nuestros tribunales múltiples plan-teamientos para obviar el requisito de prestación de fianza y frustraría las múltiples enmiendas que la Asamblea Le-gislativa le ha hecho a la Ley de Desahucios para agilizar su trámite. Así, es improcedente el argumento del peticio-nario de que posee un derecho de retención sobre el inmue-ble en cuestión que le exime de prestar fianza para apelar.

Por todo lo anterior, estoy conforme con la Sentencia del Tribunal.

Opinión disidente emitida por el

Juez Asociado Señor Rivera García,

a la cual se unieron las Juezas Asociadas Señora Fiol Matta y Señora Pabón Chameco, y el Juez Asociado Señor Feliberti Cintrón.

Con la decisión que se emite hoy, este Tribunal ignora uno de los más fundamentales preceptos reconocidos en nuestro Código Civil: el derecho de retención.

Al resolver que el requisito de prestación de fianza es jurisdiccional y que no admite excepción, independiente-mente de que al demandado le haya sido reconocido un crédito mediante sentencia por haber realizado unas mejo-ras necesarias e indispensables, la mayoría adopta una vi-sión sumamente textualista que me veo imposibilitado de avalar.

Por entender que la acción de desahucio va dirigida ex-elusivamente a aquellos poseedores que ostentan la propie-dad en precario, y no a edificantes de buena fe con derecho a retención, respetuosamente, disiento.

I

En noviembre de 1997 Oscar Acosta Rodríguez (Acosta Rodríguez o recurrido) permitió a Luis A. Ghigliotti Laga-res (Ghigliotti Lagares o peticionario) que utilizara la parte posterior de su negocio de venta de equipos agrícolas para que almacenara sus propios componentes agrícolas de forma gratuita. Aproximadamente para mediados de 1999, el recurrido notificó a Ghigliotti Lagares que necesitaba el área que le había permitido utilizar hasta ese momento. En vista de ello, Acosta Rodríguez le ofreció al peticionario un predio de terreno frente a su negocio, para que constru-yera un almacén, por el cual suscribirían un contrato de arrendamiento posteriormente. Vista la oferta, el peticio-nario aceptó.

Por consiguiente, Ghigliotti Lagares comenzó a realizar mejoras al local. Estas consistieron en la nivelación del terreno, la instalación de una verja de tela metálica alre-dedor de este y la construcción de un techo de aluminio.

Así las cosas, en enero del 2000 las partes intentaron consumar un contrato de arrendamiento el cual no fue fir-mado, debido a que el peticionario estaba en desacuerdo con algunas de sus cláusulas. No obstante, “[a]un cuando las partes no habían suscrito un contrato por escrito, sí testificaron haber llegado a unos acuerdos en relación al canon de arrendamiento”.

Así pues, en febrero del 2000 Ghigliotti Lagares pagó al recurrido la renta correspondiente a los meses de enero, febrero y un mes adicional de depósito. Sin embargo, no fue hasta el 18 de abril de 2000 que finalmente suscribie-ron el contrato de arrendamiento. En cuanto al contenido del contrato, las partes acordaron que

[e]l arrendatario no podr[ía] efectuar mejoras de clase alguna en la propiedad objeto de este contrato a no ser que se obtenga previamente y por escrito de EL ARRENDADOR, permiso para efectuarlas, disponiéndose que una vez realizadas las mejoras, si fueren permanentes como lo son las estructuras de concreto adheridas al inmueble, éstas queda [rían] a beneficio de EL ARRENDADOR sin que viniera este obligado a pagar valor alguno por ellas.

En cumplimiento de los acuerdos contractuales, el peti-cionario sufragó el canon de arrendamiento ininterrumpi-damente desde enero de 2000 hasta noviembre de 2007 cuando dejó de pagarlo. En respuesta a ese proceder, el 18 de octubre de 2008 los recurridos presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia una demanda de desahucio en contra de Ghigliotti Lagares, y la Sociedad Legal de Ga-nanciales compuesta por este y Jane Doe.

Consecuentemente, el 10 de marzo de 2009 los peticio-narios contestaron la demanda sin evidenciar pago alguno sobre los cánones vencidos del alquiler. Además reconvinie-ron, aduciendo que tienen derecho a retener la propiedad hasta tanto no se le repaguen las cantidades invertidas en concepto de mejoras hechas al local comercial.

Luego de varias incidencias procesales, se celebró juicio el 13 de enero de 2010. En la primera comparecencia, el Tribunal de Primera Instancia declaró “no ha lugar” la mo-ción de sentencia sumaria presentada por los recurridos. Asimismo, convirtió el caso de epígrafe en uno de desahucio ordinario.

Así las cosas, el 7 de abril de 2011 se dictó sentencia condenando a los recurridos a satisfacer el monto de seis mil setenta y siete dólares con noventa y cinco centavos ($6,077.95) que corresponden a las mejoras realizadas a la propiedad hasta el 18 de diciembre de 1999, antes de ser efectivo el contrato de arrendamiento.

Por otra parte, el foro primario resolvió declarando “con lugar” el desahucio y ordenó a la parte peticionaria a sa-tisfacer el monto de 41 mensualidades vencidas a razón de $275, para un total de $11,275. Además impuso $3,000 por honorarios de abogado.

Inconforme, Ghigliotti Lagares recurrió mediante re-curso de apelación ante el Tribunal de Apelaciones. En esencia, argüyó que el foro primario erró al no reconocer su derecho de retención como constructor de buena fe, con-forme al Art. 297 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 1164. Además, alegó que el Tribunal de Primera Instancia erró en requerir la otorgación de una fianza o la consignación de los cánones de arrendamiento como requisito para acu-dir en apelación, ya que el pleito se había convertido en ordinario.

El foro apelativo intermedio resolvió en lo pertinente:

Del examen del recurso ante nuestra consideración no surge que la parte apelante, señor Ghigliotti haya presentado fianza alguna en apelación contra la sentencia que ordena su desahucio. Tampoco surge que éste haya consignado el monto de la deuda por los cánones de arrendamiento no pagados a la parte demandante. El señor Ghigliotti aduce que no procede imponer tal requisito de fianza por tratarse de un pleito de desahucio tramitado por la vía ordinaria.
El examen de la disposición del artículo 631 supra, y nues-tra jurisprudencia, no hace distinción alguna en cuanto a que el requisito de fianza sea por razón de que el pleito sea trami-tado de forma ordinaria. ... En consecuencia, este foro apela-tivo carece de jurisdicción para entender en los méritos del recurso ante nuestra consideración, por lo que procede la des-estimación del recurso.

No conteste con esta determinación, el peticionario pre-sentó ante este Tribunal el recurso de certiorari de epígrafe en el que plantea el error siguiente:

Erró el honorable Tribunal de Apelaciones al declararse sin jurisdicción bajo el fundamento de que el peticionario debió cumplir con las disposiciones del Artículo 631 del Código de Enjuiciamiento Civil. Petición de certiorari, pág. 7.

Atendida la petición, el 30 de jimio de 2011 concedimos al recurrido un término de 10 días para que mostrara causa por la cual no debiera expedirse el recurso. El recu-rrido así lo hizo. Contando con el beneficio de la compare-cencia de ambas partes, este Tribunal ha decidido confir-mar la sentencia apelada. No estamos contestes, por las razones que pasamos a exponer.

HH HH

A. El Art. 1433 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4012, establece que el contrato de arrendamiento de cosas es aquel donde “una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”. El arrendador está obligado a entregar la cosa ob-jeto del contrato y mantener al arrendatario en el goce pa-cífico de la cosa por el término que dure el contrato. Por su parte, el arrendatario deberá prestar el precio pactado y usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia. Véanse los Arts. 1444-1445 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sees. 4051-4052. Cuando el arrendatario incumple su obli-gación de pago, se abren las puertas a que el arrendador inicie una acción de desahucio judicial. Véase Art. 1459 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 4066.

De acuerdo con lo anterior, nos advierte Albaladejo que "el desahucio no es una de las formas de terminar el arren-damiento, sino un medio de recobrar judicialmente la cosa inmueble arrendada, cuando aquél se acaba por la concu-rrencia de ciertas causas extintivas”. M. Albaladejo y otros, Comentarios al Código Civil y compilaciones forales, 3ra ed., Madrid, Ed. Rev. Der. Privado/Edersa, 1997, T. XX, Vol. 1-B, págs. 1255-1256.

Además, Lucas Fernández, haciendo mención de Puig Brutau, nos indica que

... ante los casos que contempla el artículo 1.569, subraya la peculiaridad del arriendo como contrato que origina una relación de hecho entre la persona del arrendatario y la cosa del arrendador; lo que hace que aparezca en segundo plano la mera facultad de éste de desligarse de la obligación, pues lo que principalmente importa es recuperar la cosa arrendada. Y aunque el arrendador debería limitarse a ejercitar contra el arrendatario las acciones derivadas del contrato, “como, en de-finitiva, —dice— se trata de recuperar una cosa, se emplea para tal finalidad la acción de desahucio que actúa como una reivindicatoría simplificada ...”. Albaladejo y otros, op. cit, pág. 1256.

Como es sabido, el desahucio es una acción especial de carácter sumario, pues responde al interés gubernamental de atender prioritariamente la causa de acción de cual-quier titular que vea interrumpido su derecho a poseer y disfrutar un inmueble de su propiedad. Art. 620 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. sec. 2821; Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, 176 D.P.R. 408 (2009). Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 D.P.R. 226, 234—235 (1992); Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 D.P.R. 733, 749 (1987).

Por consiguiente, es en el proceso de desahucio que se protege la propiedad del arrendador, para que la posesión de la cosa otorgada a persona ajena vuelva a su dueño original. Es por ello que su naturaleza requiere que se atienda de forma expedita y sumaria, fundamentado en la máxima de que “[l]a propiedad es el derecho por virtud del cual una cosa pertenece en particular a una persona con exclusión de cualquier otra”. Art. 280 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. lili.

En esencia, la acción de desahucio es una acción pose-soria, reconocida por su característica rápida y sumaria. Sobre este particular, Cuevillas y Sayrol expone que el des-ahucio es

... un proceso de cognición especial y sumaria que tiene por objeto la desposesión del demandado (dejado) y consecuente recuperación posesoria del actor, previa en su caso, resolución del contrato de arrendamiento u otra figura afín en cuya vir-tud venía poseyendo el demandado.
... [E]l juicio de desahucio es un proceso de carácter suma-rio— entendiendo como tal aquel que tiene limitados los me-dios de ataque o defensa o, lo que es lo mismo, tiene limitada la cognición. Por ende, tratándose de un proceso sumario, su utilización no es preceptiva, sino facultativa o electiva. Si el actor pretende acumular otras acciones que no tengan cabida en el juicio especial sumario de desahucio puede perfectamente acudir directamente al juicio plenario [declarativo ordinario]. (Escolios omitidos y énfasis nuestro). J.A. Cuevillas y Sayrol, Procesos arrendaticios urbanos y comunes, Barcelona, J.M. Bosch Editor, 1996, págs. 118-119.

Cónsono con lo antes expresado, Mucius Scaevola nos define la acción de desahucio como “un remedio legal, de carácter restitutorio y generador de un procedimiento su-mario, concedido al arrendador contra el arrendatario o el precarista para recuperar la posesión natural de la cosa arrendada o cedida en precario”. Albaladejo y otros, op. cit., pág. 1256.

En el pasado hemos resuelto que la característica me-dular de un procedimiento civil sumario es lograr de la forma más rápida y económica posible la reivindicación de determinados derechos, reduciendo al mínimo constitucio-nalmente permisible el elenco de garantías procesales. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra. Por lo de-más, prescinde de ciertos trámites comunes al proceso ordinario, sin negar al demandado o querellado una opor-tunidad real de presentar efectivamente sus defensas. íd. Es por ello que debe ser utilizado según se haya reglamen-tado por los cuerpos legales.

Sobre este particular, Caballero Gea nos indica que la acción de desahucio es un procedimiento sumario y especial, “en contraposición al [procedimiento] ordinario”. (Én-fasis nuestro). J.A. Caballero Gea, El desahucio por preca-rio: problemática judicial, Pamplona, Ed. Arazandi, 1983, pág. 53.

En lo pertinente, Lucas Fernández postula que:

[Z]a acción de desahucio no puede ejercitarse cuando entre las partes hay complejidad de relaciones jurídicas que exigen de-terminar los derechos recíprocos en orden a las mismas. La jurisprudencia es reiterada en este sentido ... la acción de des-ahucio sólo procede cuando entre los litigantes no existen otros vínculos que los derivados del contrato de arrendamiento o de la ocupación de la cosa en precario sin relación con otro título en que pueda fundarse la posesión y disfrute de la misma .... (Énfasis suplido). Albaladejo y otros, op. cit., pág. 1257.

Acorde con lo intimado esta Curia ha expresado que, siendo la posesión del inmueble lo único que se intenta recobrar mediante la referida acción sumaria, los conflictos de título no pueden dilucidarse en un procedimiento de desahucio. C.R.U.V. v. Román, 100 D.P.R. 318, 321 (1971); Negrón v. Corujo, 67 D.P.R. 398, 403 (1947); Escudero v. Mulero, 63 D.P.R. 574, 588 (1944). Esto porque podría pri-var a una de las partes de su propiedad sin el debido pro-ceso de ley, derecho salvaguardado por nuestra Constitución. Véase Art. II, Sec. 7, Const. P.R., L.P.R.A., Tomo 1.

En Aybar v. Jiménez, 60 D.P.R. 745, 748 (1942), resolvi-mos que “una casa de vivienda, una edificación de carácter permanente, no constituye una mejora útil o de recreo”. Cuando esta “es construida de buena fe, con conocimiento del dueño del terreno que lo arrendó para dicho fin y sin que se pactara nada con el que edificó para regular los derechos de uno y otro con respecto a lo edificado, no pro-cede el desahucio”. Véanse: Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra; C.R.U.V. v. Román, supra; Negrón v. Corujo, supra.

Lo anterior se basa en que no es el procedimiento suma-rio de desahucio el vehículo procesal adecuado para deter-minar el montante de la reclamación a que pueda tener derecho un demandado que ha edificado con carácter per-manente con el consentimiento del dueño del terreno. En cambio, “a menos que exista un pacto que regule los dere-chos de los litigantes, y al desestimarse la demanda de desahucio siempre se hará sin perjuicio de que se recurra a la acción ordinaria correspondiente dentro de la cual po-drán dirimirse los derechos de una y otra parte”. Aybar v. Jiménez, supra, pág. 749.

Por otra parte, la necesidad de convertir el procedi-miento sumario en ordinario no puede ocasionar dilaciones innecesarias, por lo que el demandado deberá establecer prima facie los méritos de su defensa. Marín v. Montijo, 109 D.P.R. 268, 278 (1979). De igual forma, no puede re-dundar en la creación de una regla automática. Por ello, la guía en estos casos deberá ser el sano discernimiento judicial. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra, pág. 241.

Concretamente, una vez se esgrimen las defensas perti-nentes por el demandado, el juzgador deberá auscultar si estas son meritorias, los hechos específicos que aduce “y discrecionalmente ordenar la conversión del procedimiento al juicio ordinario”. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra, págs. 245-246.

B. El Art. 621 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. see. 2822, establece que “[p]rocederá el desahucio contra los inquilinos, colonos y demás arrendatarios, los administradores, encargados, porteros o guardas puestos por el propietario en sus fincas, y cualquier otra persona que detente la posesión material o disfrute precariamente, sin pagar canon o merced alguna”. (Enfasis nuestro).

La figura del precarista se remonta al Derecho Romano. En la antigua Roma “el precario constituía una evidente situación de hecho, de verdadera ‘possessio’ en sentido téc-nico, cuyo titular estaba protegido frente a terceros por los interdictos posesorios”. Caballero Gea, op. cit, pág. 19. Además, se trataba del otorgamiento de una cosa o derecho por parte de su propietario de forma gratuita, con la opción de ser poseída nuevamente cuando le plazca.

Esta figura se hizo extensiva a España “por la jurispru-dencia recaída con la relación al número 3 del artículo 1.565 de la Ley Procesal, que recogió el criterio ya mante-nido en la ley de 18 de junio de 1877”. Caballero Gea, op. cit., pág. 19. Asimismo, el Tribunal Supremo de España, en su Resolución del 5 de diciembre de 1934, nos indica

... que el precario a que alude el artículo 1.565 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no sólo se refiere a la acepción dada por el Derecho Romano, sino que se extiende a todos cuantos, sin pagar merced, poseen un inmueble sin título o con título inefi-caz para enverar el dominical que ostenta quien promueve el desahucio. Véase Caballero Gea, op. cit., pág. 20.

Ciertamente la figura del precarista en el Código de En-juiciamiento Civil de Puerto Rico tiene su origen en el Art. 621, proveniente del Art. 1.565 de Ley de Enjuiciamiento Civil Española. Por consiguiente, es un precarista, según nuestro ordenamiento jurídico, aquel que ostenta propie-dad perteneciente a otro de forma gratuita y sin el consen-timiento de éste. A esos efectos el procedimiento adecuado y expedito para obtener la posesión de la propiedad por el dueño es el desahucio.

En cuanto a ello, la jurisprudencia española ha definido al precario como “la ocupación sin título, o en virtud de un título nulo, o que haya perdido su validez, una mera ocu-pación tolerada, sin contraprestación, y gratuita (SS. 27-11-1968, R. 5820; 8-11-1968, R. 4965; 27-10-1967, R. 4039; 7-11-1958, R. 3434)”. P. de Villanueva y Santamaría, Pro-ceso de cognición y juicios verbal y de desahucio, 2da ed., Pamplona, Ed. Aranzadi, 1978, págs. 343-344.

Ciertamente, el precarista está en una situación donde no puede haber posibilidad de título. En estos casos aplica “el procedimiento dispuesto por la Ley de Desahucio que autoriza la acción por el dueño de una finca contra cual-quier persona que detente la posesión material o disfrute precariamente de la misma sin pagar canon o merced alguna”. C.R.U.V. v. Román, supra, pág. 325.

En C.R.U.V. v. Román, supra, acogimos lo resuelto por el Tribunal Supremo de España en su Sentencia de 3 de mayo de 1963, por el cual se exige para que prospere un desahucio en precario la presencia de dos fundamentos. A saber, que el actor de la acción tenga la posesión real de la finca a título de dueño, de usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla y que el demandado haya ocupado el inmueble sin otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor, ya por nunca tener título o por ha-berlo perdido.

Es por ello que el que construye de mala fe se considera un precarista, ya que pierde lo edificado sin derecho a indemnización. Por ende, procede contra él una acción de desahucio en precario. Art. 298 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 1165. Véase, también, A.T.P.R. v. Padín Santiago, 104 D.P.R. 426, 428 (1975).

Contrario es aquel que construye en suelo ajeno con el consentimiento del dueño, pues este se entiende que es un edificante de buena fe, quien además posee un título sobre lo edificado. Por lo tanto, tendrá derecho a retener el te-rreno ajeno hasta tanto no se le indemnice por lo edificado. (Enfasis nuestro). Véanse: Art. 297 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. see. 1164; Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra; C.R.U.V. v. Román, supra.

En otras palabras, “bastará que un demandado en des-ahucio produzca prueba suficiente ante la corte para de-mostrar que tiene algún derecho a ocupar dicho inmueble y que tiene un título tan bueno o mejor que el del deman-dante para que suija un conflicto de título que haga impro-cedente la acción”. Escudero v. Mulero, supra, pág. 589.

En virtud de ello, la buena fe del arrendatario se ad-quiere no meramente cuando construye con permiso del propietario, sino cuando este “con su anuencia procede a relevarlo en el ejercicio de una obligación que la ley le im-pone, conservándole un elemento de su patrimonio cuyo deterioro es inminente”. (Escolio omitido). Marín v. Montijo, supra, pág. 277.

No obstante, al ser el desahucio un procedimiento de naturaleza sumaria de gran utilidad, no basta con solo aducir que se han hecho mejoras necesarias con el consen-timiento expreso del arrendador. Así pues, le corresponde al demandado demostrar fehacientemente el mérito de su reclamo.

Es por ello que debe, en el momento adecuado, “presen-tar prueba que lleve al ánimo del juzgador la razonable certeza de que habrá de demostrar en su día que con el expreso consentimiento del arrendador demandante, ha ejecutado mejoras necesarias en la propiedad arrendada, cuyo costo no le ha sido satisfecho”. (Enfasis suprimido). Marín v. Montijo, supra, pág. 278; C.R.U.V. v. Román, supra, pág. 322.

C. El Art. 631 del Código de Enjuiciamiento Civil dis-pone lo siguiente:

No se admitirá al demandado el recurso de apelación si no otorga fianza, por el monto que sea fijado por el [tribunal] para responder de los daños y perjuicios que pueda ocasionar al demandante y de las costas de apelación; pudiendo el de-mandado, cuando el desahucio se funde en falta de pago de las cantidades convenidas, a su elección, otorgar dicha fianza o consignar en secretaria el importe del precio de la deuda hasta la fecha de la sentencia. 32 L.P.R.A. see. 2832.

El requisito que obliga a un demandado a prestar fianza en apelación es jurisdiccional en todo tipo de pleito de des-ahucio, aun cuando este no está fundamentado en falta de pago. Blanes v. Valldejuli, 73 D.P.R. 2, 5 (1952). El propó-sito de ello consiste en que la fianza no existe para garan-tizar únicamente los pagos adeudados sino también los da-ños resultantes de mantener en suspenso el libre uso de la propiedad afectada mientras se dilucida la apelación. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra, págs. 413-414. “Lo anterior aconseja que sea el Tribunal de Primera Instancia el foro que fije la fianza, como paso previo y ju-risdiccional a la radicación del recurso de apelación”. Ex-posición de Motivos de la Ley Núm. 378-2000, que en-mendó el Art. 631, supra, 2000 (Parte 2) Leyes de Puerto Rico 2082. “Nada de esto cambió con la aprobación de la Ley de la Judicatura de 2003, supra, ni con la Ley Núm. 129, supra”. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra, pág. 414.

Teniendo presente que la prestación de la referida fianza constituye un requisito jurisdiccional, si el deman-dado no cumple con dicho requisito, ni consigna los cáno-nes adeudados cuando el desahucio se funde en la falta de pago, el Tribunal de Apelaciones no adquiere jurisdicción para atender el recurso de apelación. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra.

Por otro lado, aquellos demandados cuya insolvencia económica ha sido reconocida por el tribunal están exentos de cumplir con dicho requisito. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra; Bucaré Management v. Arriaga García, 125 D.P.R. 153, 158 (1990); Molina v. C.R.U.V, 114 D.P.R. 295, 297-298 (1983). Esto es así pues dicho precepto se encuentra en armonía con la intención del legislador de garantizar el acceso a los tribunales de los litigantes insolventes. Molina v. C.R.U.V., supra; Bucaré Management v. Arriaga García, supra, pág. 157.

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El presente cáso nos brinda la oportunidad de resolver si es necesaria la prestación de una fianza para apelar de una sentencia en un caso de desahucio cuando el apelante es un edificante de buena fe.

El peticionario alega que las disposiciones del Art. 631 del Código de Enjuiciamiento Civil, supra, no aplican en este caso ya que el pleito de desahucio fue tramitado en un juicio ordinario por el Tribunal de Primera Instancia. Ade-más, aduce que al haber sido reconocido por el foro prima-rio como un edificante de buena fe, ostenta un derecho de retención sobre la propiedad hasta que le sean repagadas las cantidades invertidas en mejoras necesarias. Luego de analizar los hechos pertinentes y el derecho aplicable, re-solvería que son meritorios los planteamientos del peticionario. Veamos.

Como parte de las conclusiones a las que llegó el foro primario en su Sentencia de 7 de abril de 2011, es de particular importancia la determinación siguiente:

En cuanto a las mejoras que reclama la parte demandada reconviniente, realizadas a la propiedad arrendada, durante su estadía hasta el 18 de diciembre de 1999, antes de estar efectivo el contrato de arrendamiento, no tenemos duda alguna de que éstas constituyen mejoras, las cuales deben ser compen-sadas por el dueño del terreno. El Tribunal ha dado credibili-dad al testimonio del Sr. Luis A. Ghigliotti Lagares en cuanto a los Exhibits ofrecidos y admitidos en evidencia.
Aquí se trata de reparaciones indispensables y necesarias para conservar la propiedad en estado de servir al uso que ordinariamente se le destina. Las mejoras eran necesarias para el particular y exclusivo uso que pretendió darle el de-mandado, ya que las mismas son mejoras indispensables y ne-cesarias o de reparación o seguridad que se hicieran en la cosa (la propiedad arrendada) para impedir su pérdida o deterioro. {Punta Borinquen Shopping Center, Inc. v. Pérez Feliciano, supra.).
Estas fueron realizadas por voluntad y a iniciativa de la parte demandada, y que fueran realizadas a ciencia y pacien-cia del demandante, con el consentimiento tácito o expreso del arrendador. (Marchand González v. Montes Viera, ante; Berrocal v. Tribunal de Distrito, supra; Santiago v. Berlingeri, supra).
El demandado Sr. Luis A. Ghigliotti Lagares presentó en evidencia unas facturas que no determinaron ni pudieron pre-cisar si la usó en el terreno arrendado o fue en sus obras como contratista.
Por lo tanto, por la credibilidad adjudicada y el valor proba-torio de la prueba sometida, concluye el Tribunal que la parte demandada reconviniente tiene derecho a reclamar que se le indemnice por las mejoras realizadas, conforme hemos ex-puestos [sic] en este escrito que a tenor con la prueba sometida y admitida en evidencia en cuanto a los siguientes gastos:
Dichas cantidades ascienden a la cantidad de $6,077.95.
Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 77-78.

Como puede observarse, el Tribunal de Primera Instan-cia llegó a la conclusión de que el peticionario realizó unas mejoras necesarias en la propiedad de Acosta Rodríguez. Además, estas fueron hechas a ciencia y paciencia del re-currido, es decir, fueron consentidas tácitamente. Nótese que el peticionario solo posee un crédito sobre las mejoras realizadas hasta el 18 de diciembre de 1999, antes de que las partes pactaran un contrato de arrendamiento.

Por lo tanto, no son aplicables las disposiciones del con-trato de arrendamiento firmado en abril de 2000 que cla-ramente establece que las mejoras realizadas por el peti-cionario quedarían a beneficio del arrendador sin que este estuviese obligado a pagar valor alguno por ellas. En au-sencia de una disposición contractual que regule la rela-ción entre las partes, entran en vigor los preceptos del Có-digo Civil referentes a la accesión y al constructor de buena fe en suelo ajeno dispuestos en su Art. 297.

Asimismo, es inevitable la conclusión de que la cons-trucción del almacén se hizo a ciencia y paciencia de Acosta Rodríguez, por lo cual es forzoso colegir que se trata de un edificante de buena fe ya que construyó con el consenti-miento del arrendador.

Distinto a lo que plantea el recurrido, el peticionario no puede ser considerado como un precarista. Según discuti-mos anteriormente, un precarista es una persona que no tiene derecho o título alguno que justifique la posesión de la cosa. En este caso, el peticionario ha sido reconocido como un constructor de buena fe, por lo tanto posee un derecho de retención sobre la cosa hasta que sea indemni-zado por el propietario del terreno.

El expediente refleja que durante el transcurso del pleito las partes presentaron memorandos respecto a si el caso debía tramitarse por la vía sumaria. El foro prima-rio no tomó una determinación inmediata sobre el particular, y permitió que las partes realizaran un amplio descu-brimiento de prueba que incluyó deposiciones, solicitudes de producción de documentos, vistas sobre el estado de los procedimientos y conferencias con antelación al juicio.

Tiempo después y llegado el día del juicio, el recurrido solicitó al tribunal que se expresara sobre si el procedi-miento se estaba tramitando por la vía sumaria. El Tribunal expresamente resolvió: "En cuanto a la solicitud de que se aclare el tipo de procedimiento en el presente caso, se hace constar que es uno ordinario".

Cónsono con lo anterior, en la sentencia del foro prima-rio se reafirma que el caso se dilucidó por la vía ordinaria al expresar: “Llamado el caso se determinó por el Tribunal declarar No ha Lugar [sic] [la] Sentencia Sumaria some-tida por la parte demandante y se convirtió el caso en un desahucio ordinario”.

De acuerdo con lo anterior, no debe albergarse duda al-guna de que el caso ha sido tramitado por la vía ordinaria. Así pues, para resolver la controversia que nos ocupa es necesario examinar la naturaleza del pleito que se nos pre-senta, para así determinar si es requerida la prestación de fianza según dispone el Art. 631 del Código de Enjuicia-miento Civil, supra. Veamos.

El Art. 631 del Código de Enjuiciamiento Civil, supra, forma parte del entramado procesal del procedimiento su-mario de desahucio. Conscientes del carácter sumario de la acción de desahucio, la Asamblea Legislativa aprobó la Ley 129-2007 (32 L.P.R.A. see. 2832), “con el propósito de agili-zar, clarificar y uniformar el derecho aplicable al procedi-miento de desahucio contra personas que detentan la pose-sión material o el disfrute de una propiedad inmueble precariamente, sin pagar canon o merced alguna ..(Én-fasis nuestro). Exposición de Motivos de la Ley Núm. 129-2007.

Ciertamente, de la citada Exposición de Motivos se deduce un aspecto importante del Art. 631. Esto es, que la acción de desahucio va dirigida única y exclusivamente a aquellos que posean el bien en precario. Es con respecto a esos casos que el proceso de desahucio revela su naturaleza sumaria y expedita.

En virtud de este axioma, el requisito establecido en el Art. 631 va en perfecta consonancia con las acciones diri-gidas contra precaristas que no tienen título o justificación alguna para retener la cosa mientras apela de una deter-minación judicial. Por el contrario, cuando se trata de un constructor de buena fe en suelo ajeno, reconocido me-diante sentencia, este obtiene un derecho a retener la cosa hasta que se le compense conforme al Art. 297 del Código Civil, supra. En esos casos, la premisa de precariedad no está presente y lo que procede es un trámite judicial ordi-nario, en todas las etapas del proceso.

Conforme a la discusión precedente, no es lógico condi-cionar la apelación del demandado, como resuelve la ma-yoría, a que cumpla con unos requisitos cuya razón de ser es contraria a su derecho de retención. Recordemos que el propósito del Art. 631 no es solo recuperar los pagos adeu-dados, sino también los daños resultantes de mantener congelado el libre uso de la propiedad afectada mientras se dilucida la apelación. Por lo tanto, si el Art. 297 le reconoce al constructor de buena fe el derecho a retener la cosa hasta que se le indemnice, sería un contrasentido requerir fianza como requisito jurisdiccional en apelación. Por el contrario, resulta manifiesto que el propósito del Art. 631 no es que se aplique este requisito a demandados recono-cidos como edificantes de buena fe.

Como hemos visto, en este caso se le reconoció al peti-cionario, mediante sentencia, los elementos necesarios para considerarlo un constructor de buena fe en suelo ajeno. Las determinaciones de hechos expuestas en la sen-tencia del Tribunal de Primera Instancia no dejan duda alguna respecto a que Ghigliotti Lagares construyó con el consentimiento del recurrido y que no existía un contrato en ese momento que rigiera la relación entre las partes.

En torno a esta realidad fáctica, la determinación de una mayoría de este Tribunal se equivoca al no reconocer que el foro primario, para todos los efectos, determinó que el peticionario es un constructor de buena fe. Si bien es cierto que el tribunal no utiliza esas palabras exactas, sí expresa que “se trata de reparaciones indispensables y ne-cesarias para conservar la propiedad en estado de servir al uso que ordinariamente se le destina. Las mejoras eran necesarias para el particular y exclusivo uso que pretendió darle el demandado, ya que las mismas son mejoras indispensables y necesarias o de reparación o seguridad que se hicieran en la cosa (la propiedad arrendada) para impedir su pérdida o deterioro” y que “[é]stas fueron realizadas por voluntad y a iniciativa de la parte demandada, y que fue-ran realizadas a ciencia y paciencia del demandante, con el consentimiento tácito o expreso del arrendador”.

Siendo ello así, colegimos que el peticionario es un constructor de buena fe respecto a todo aquello que el foro pri-mario resolvió se había construido previo a la consumación del contrato de arrendamiento. Respecto a lo construido a esa fecha, el peticionario no es un precarista y por tal ra-zón no procede la imposición de una fianza para acudir en apelación, pues este mecanismo forma parte de las dispo-siciones procesales dirigidas a salvaguardar los derechos del dueño contra personas que poseen la cosa injustificada-mente y en precario.

La conclusión no puede ser otra. En el pasado, hemos resuelto que en situaciones donde existe un conflicto de título, el caso debe tramitarse por la vía ordinaria. Opi-namos que cuando al demandado se le ha reconocido un crédito por mejoras realizadas en propiedad ajena, y cuando el trámite del desahucio se ha cambiado a la vía ordinaria, no es necesario prestar una fianza para acudir en apelación. Ahora bien, el hecho de que el caso haya sido tramitado por la vía ordinaria, de por sí solo, no es razón suficiente para automáticamente eximir al demandado del pago de la fianza para acudir en apelación. Para que se le releve de esta obligación, tendrá que probarse que en efecto el demandado posee un crédito con respecto a la pro-piedad objeto de la acción de desahucio.

IV

Por los fundamentos antes expuestos, expediría el re-curso de certiorari y revocaría la sentencia del Tribunal de Apelaciones por la cual se declara sin jurisdicción para atender la apelación. En consecuencia, ordenaría la devo-lución del caso a ese foro para que resuelva si erró el Tribunal de Primera Instancia al no permitirle al peticionario presentar prueba sobre el costo de reproducción, menos de-preciación, del almacén según la etapa de construcción en que se encontraba en diciembre de 1999. 
      
       La Ley Núm. 6 de 26 de junio de 1980 enmendó los Arts. 623 y 635 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. sees. 2824 y 2836, con el propósito de que se notificara a los Secretarios del Departamento de la Vivienda y del entonces Depar-tamento de Servicios Sociales, hoy Departamento de la Familia, toda acción y sen-tencia que ordenara el desahucio de una familia de insolvencia económica. Asimismo, estatuyó que no se puede ordenar el lanzamiento de ninguna familia a menos que esté presente un funcionario del entonces Departamento de Servicios Sociales. Estos artículos fueron posteriormente enmendados por la Ley 197-1998. En esencia, esta ley sustituyó “Departamento de Servicios Sociales” por “Departamento de la Fami-lia” y “Ley de Enjuiciamiento Civil” por “Reglas de Procedimiento Civil”.
     
      
       Ley Núm. 1 de 7 de enero de 2000 (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892).
     
      
       Art. 449. Derecho a recurrir en casos especiales
      “1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casa-ción si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.
      “2. Los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, a que se refiere el apartado anterior, se declararán desiertos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arren-datario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato.”
      Este artículo fue modificado por el Art. 4.8 de la Ley Núm. 37 de 10 de octubre de 2011 (RCL 2011 1846). Los párrafos citados no sufrieroncambios con la modificación.
     
      
       Según surge de las determinaciones de hechos realizadas por el foro prima-rio, y conforme al testimonio del Sr. Israel Sepúlveda quien es empleado del recu-rrido, “recordaba que para el mes de diciembre de 1999, el predio de terreno donde se encontraba el demandado se encontraba nivelado con material de relleno y tenía una veija de alambre eslabonado (‘cyclon fence’) [sic] alrededor del local. Que trabajó en la construcción de un domo de aluminio para establecer el negocio del demandante y recuerda claramente que inauguraron el domo de aluminio para el mes de enero de 2000”. Apéndice de la Petición de certiorari, pág. 72.
     
      
       íd.
     
      
       En apoyo a estas declaraciones, se ofreció por estipulación de las partes el (Exhibit II Est.). Este documenta que en febrero de 2000 Ghigliotti Lagares hizo entrega del cheque número 4319 al señor Acosta Rodríguez por $675 para el pago de renta de los meses de enero, febrero y un mes de depósito. El canon de arrenda-miento quedó establecido en $250_ mensuales, más la cantidad de $25 de penalidad en los atrasos del pago de renta. íd.
     
      
       Íd., pág. 167.
     
      
       Testificó el señor Ghigliotti Lagares que el 19 de diciembre celebró su fiesta navideña y ya existía el local veijado, un techo de aluminio y un piso de concreto. Además, declaró que al 31 de diciembre de 1999 había terminado la totalidad de la construcción existente en el local arrendado y que la misma se encuentra al día de hoy en iguales condiciones desde esa fecha. Sostuvo que desde la fiesta de navidad de 18 de diciembre de 1999 hasta el 31 de diciembre de 1999, estuvo realizando trabajos de su negocio todos los días de la semana, inclusive los domingos. De acuerdo a la prueba presentada, el foro primario concluyó que el peticionario tiene derecho a que se le reconozca un crédito de $6,077.95 por los gastos incurridos en el local comercial. No obstante, el Tribunal de Primera Instancia restó credibilidad al testimonio de Ghigliotti Lagares en el sentido que pudiera construir la totalidad de la edificación existente en el término de 13 días, desde 18 de diciembre de 1999 hasta el 31 de diciembre de 1999, máxime cuando el mismo peticionario testificó que ocupó la tota-lidad de su tiempo, los siete días de la semana en el desempeño de su trabajo.
     
      
       Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 21-22.
     
      
       El Art. 1459 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. see. 4066, proviene del Art. 1.569 del Código Civil de España.
     
      
       Véase, además, J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, Barcelona, Ed. Bosch, 1956, T. II, pág. 296 y ss.
     
      
       Véase, además, Q.M. Scaevola, Código Civil, Madrid, Inst. Editorial Reus, T. XXIV, Ira parte, 1952, pág. 597 y ss.
     
      
       Véase Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 155 y 160.
     
      
       Véase Minuta de 13 de enero de 2011, Apéndice de la Petición de certiorari, pág. 99.
     
      
       Véase Sentencia de 7 de abril de 2011, Apéndice de la Petición de certiorari, pág. 68.
     
      
       Véase Apéndice de la Petición de certiorari, pág. 78.
     
      
      
        C.R.U.V. v. Román, 100 D.P.R. 318 (1971).
     