
    Carlos E. Aguilar Pérez et al., demandantes, v. Universal Insurance Company et al., demandados; Garita Development, Inc. et als., contra coparte y recurridos, v. Royal Insurance Company of Puerto Rico, coparte y peticionaria.
    
      Número: CC-1998-341
    
      Resuelto: 7 de septiembre de 2004
   RESOLUCIÓN

A la moción de reconsideración, no ha lugar.

Lo acordó el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Presidente Señor Hernández Denton emitió un voto disidente. El Juez Asociado Señor Rebollo López y las Juezas Asociadas Señora Fiol Matta y Señora Rodríguez Rodríguez no intervinieron.

CFdo.) Patricia Otón Olivieri

Secretaria del Tribunal Supremo

— O —

Voto disidente emitido por el

Juez Presidente Señor Her-nández Denton.

Por no estar de acuerdo con la denegación de la recon-sideración del recurso de marras, emitimos este voto disidente.

En el caso de autos nos correspondía resolver si la ase-guradora Royal Insurance Company of Puerto Rico, Inc. está obligada a brindarle representación legal a la Cons-tructora Tolec, Inc. y a la desarrolladora Garita Development, Inc. en una acción por vicios ocultos instada contra estos últimos.

HH

La peticionaria, Royal Insurance Company of Puerto Rico, Inc. (Royal Insurance) solicitó la reconsideración de nuestra Sentencia de 30 de marzo de 2001, mediante la cual confirmamos la decisión del entonces Tribunal de Cir-cuito de Apelaciones, que a su vez confirmó una sentencia parcial del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan. En su dictamen, el foro de instancia le ordenó a la peticionaria Royal Insurance proveer representación legal a los recurridos, Constructora Tolec, Inc. y Garita Development, Inc. (Tolec y Garita, respectivamente), en una reclamación de daños y perjuicios instada contra éstos. Or-denó, además, el reembolso a los recurridos de los pagos en que incurrió en concepto de gastos y honorarios de abogado en la referida demanda.

Evaluada la moción de reconsideración presentada por Royal Insurance, hubiésemos rectificado nuestra decisión anterior y revocaríamos la sentencia recurrida.

HH HH

Durante el período comprendido entre 1979 a 1982, To-lec construyó el proyecto de viviendas Colinas de Cupey. La compañía Garita, por su parte, fue la entidad a cargo del desarrollo y de la venta de los referidos inmuebles. Con el propósito de cubrir ciertas eventualidades durante la cons-trucción del proyecto, se adquirieron unas pólizas de segu-ros contra todo riesgo de las llamadas “seguro comprensivo de responsabilidad general” (también conocidas como comprehensive general liability o CGL), primero de Eagle Star Insurance Company y luego de National Insurance Company, esta última vigente hasta el 2 de febrero de 1982. En 1981, Garita le vendió a los esposos Carlos Aguilar y Gla-dis Pérez un inmueble situado en el referido proyecto Co-linas de Cupey.

Cuatro años luego de terminado el proyecto residencial, Taft Number Eighteen, Inc. adquirió de Royal Insurance una póliza Special Multi-peril (SMP-14519) con cubierta de seguro comprensivo de responsabilidad general, similar a las descritas anteriormente, para asegurar las operaciones de sus negocios. La póliza emitida por Royal Insurance cu-brio durante el período entre el 2 de febrero de 1986 hasta el 26 de febrero de 1991, e incluyó como entidades asegu-radas a Garita, a Tolec y a Colinas de Cupey Development, Inc., entre otras. En dicha póliza se describían las propie-dades, bienes y riesgos asegurados. De los autos no surge qué seguro, si alguno, cubrió desde 1982 hasta 1986.

El 18 de septiembre de 1990, el matrimonio Aguilar Pé-rez demandó a su aseguradora, Universal Insurance Co. y otros, por los daños personales y a la propiedad sufridos a consecuencia del paso del huracán Hugo en septiembre de 1989 y un leve terremoto que ocurrió posteriormente. En síntesis, se instó una reclamación por acción decenal en la que se alegó que en su propiedad existían vicios ocultos que afloraron a raíz del huracán y el terremoto, y que esos vicios se debían al pobre diseño de la obra, a la utilización de materiales de inferior calidad y a una inadecuada pre-paración del subsuelo, entre otros. A raíz de los alegados vicios, una pared del inmueble no resistió el impacto de vigas y columnas de madera de una terraza de una resi-dencia cercana traídas por la fuerza de los vientos del hu-racán Hugo.

Dicha demanda fue enmendada en varias ocasiones para incluir como demandantes a Garita, Tolec y al Ing. Louis Tosí, a su esposa, la Sra. Julia Tosí, y a la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos. En la tercera demanda enmendada, se incluyó como demandada a Royal Insurance como la aseguradora que cubría los daños reclamados. Por su parte, Royal Insurance contestó la de-manda y levantó como defensa afirmativa que los daños reclamados no estaban cubiertos por la póliza expedida por éstos y que la responsabilidad de esta aseguradora estaba sujeta a los términos, los límites y las condiciones del con-trato de seguro.

Posteriormente, Royal Insurance presentó una moción para que se dictara sentencia sumaria a su favor, funda-mentándose en que no tenía una póliza que ofreciese cu-bierta para la reclamación de la parte demandante, por no haber estado la póliza en vigor a la fecha en que ocurrieron los alegados vicios de construcción que dieron lugar a la demanda. Se alegó, además, que aun de haber estado en vigor, la póliza expedida no ofrecía cubierta por vicios de construcción ni por responsabilidad pública, salvo los pac-tados en la póliza. Los demandantes se allanaron a la pe-tición de Royal Insurance y el 18 de mayo de 1995 suscri-bieron una moción para desistir sin prejuicio en cuanto a su reclamación contra dicha aseguradora.

No obstante, la parte aquí recurrida, Garita-Tolec, ya había instado contra Royal Insurance una demanda contra coparte en la que le solicitó, entre otras cosas, que satisfi-ciese su obligación contractual de proveerle representación legal. En dicha demanda, Garita-Tolec expuso que, aunque la póliza no tuviera cubierta por desperfectos de construc-ción, la obligación de proveer defensa es mucho más amplia que la de indemnizar, toda vez que la reclamación contra Royal Insurance podría estar bajo la cubierta de la póliza —en vista de que se trataba de daños a terceras personas producidos por un “proyecto terminado cubierto por la mis-ma”— se activaba la obligación de proveer asistencia legal.

Así las cosas, el Tribunal de Primera Instancia dictó una sentencia parcial en la cual desestimó la acción de los demandados contra Royal Insurance, pero ordenó que la aseguradora permaneciera en el pleito hasta resolverse la demanda de coparte. Luego de varios incidentes procesa-les, el Tribunal de Primera Instancia emitió otra sentencia parcial ordenándole a Royal Insurance rembolsar a los re-curridos los gastos en que incurrieron hasta ese momento en concepto de honorarios de abogado y proveerles repre-sentación legal. Dicho foro fundamentó su decisión en la definición de la póliza de la cláusula complete operations hazard y en nuestra decisión en Meléndez Piñero v. Levitt & Sons of P.R., 129 D.P.R. 521 (1991). Concluyó el foro de instancia que la razón por la cual en 1986 se incluyó como entidad asegurada a Colinas de Cupey Inc. al expedirse una póliza contra todo riesgo con cubierta de complete operations hazard —no empece a que el proyecto se había completado y vendido en 1982— fue que el asegurado quiso mantener cubierta la garantía de que el producto funcio-nara adecuadamente y para el fin para el cual fue destinado. El foro de instancia señaló, además, que Royal Insurance accedió a extender la póliza a dicho producto para incluir los daños que éste ocasionara después de ter-minado, incluso los daños a la propiedad y a la persona.

Inconforme con dicha determinación, Royal Insurance acudió en apelación ante el entonces Tribunal de Circuito de Apelaciones, quien confirmó la sentencia parcial recurrida. Posteriormente, Royal Insurance presentó una petición de certiorari ante este Tribunal, en la que planteó, en síntesis, que erró el Tribunal de Circuito de Apelaciones al confirmar al foro de instancia en cuanto a su determina-ción del deber de proveer representación legal a los deman-dantes, a pesar de que claramente no existe cubierta para dicha reclamación.

Inicialmente declinamos ejercer nuestra jurisdicción pero, luego de una moción de reconsideración, expedimos el auto solicitado. El 30 de marzo de 2001 confirmamos, me-diante sentencia, la decisión apelada. Hoy nos toca recon-siderar nuestra sentencia, amparándonos en el más alto fin de justicia e interpretando el derecho sustantivo de forma que propenda a una solución justa, rápida y econó-mica, y evitando demoras e injusticias innecesarias.

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En el recurso ante nuestra consideración debíamos ana-lizar, en esencia, si Royal Insurance tiene la obligación de proveer representación legal a sus aseguradas Garita y To-lec en la acción de daños y perjuicios presentada contra éstos. La negativa de Royal Insurance a proveer represen-tación legal a sus aseguradas está predicada en la inexis-tencia de una póliza vigente al momento de ocurrir los da-ños alegados en la demanda y, en la alternativa, en la inexistencia de cubierta por alegados vicios de construcción. Veamos con cierto detenimiento el derecho aplicable a la situación de marras.

A. Es harto conocido en el área de los contratos de se-guro que cuando los términos, las condiciones y las exclu-siones de éstos son claros y específicos, y no dan margen a ambigüedades o diferentes interpretaciones, deben hacerse valer en conformidad con la voluntad de las partes, de igual forma que en cualquier otro contrato. En ausencia de ambigüedad, las cláusulas del contrato son obligatorias para las partes. Martínez Pérez v. U.C.B., 143 D.P.R. 554 (1997); Quiñónez López v. Manzano Pozas, 141 D.P.R. 139 (1996); García Curbelo v. A.F.F., 127 D.P.R. 747 (1991). Hoy reiteramos la norma de que, por ser de adhesión, las cláu-sulas oscuras de los contratos de seguro deben ser inter-pretadas libremente a favor del asegurado de acuerdo con el criterio hermenéutico contra preferentem. Ello, no obs-tante, no tiene el efecto de obligar a que se interprete a favor de éste una cláusula que claramente y sin ambigüe-dad le da la razón al asegurador en la controversia que se suscite entre ambos. Marín v. American Int’l Ins. Co. of P.R., 137 D.P.R. 356 (1994); Barreras v. Santana, 87 D.P.R. 227 (1963).

Por otro lado, la interpretación de las pólizas de seguro tiene que ser cónsona con la norma que impone el Código de Seguros y que obliga a interpretar estos contratos “glo-balmente”, a base del conjunto total de sus términos y con-diciones, según se expresan en la póliza. Véanse: Soc. de Gananciales v. Serrano, 145 D.P.R. 394 (1998); 26 L.P.R.A. sec. 1125. Por último, cuando examinamos una póliza en su totalidad para determinar el alcance de su cubierta, exa-minaremos además los elementos extrínsecos que puedan arrojar luz sobre la intención de las partes, como podrían ser la prima pactada, las circunstancias concurrentes con la negociación y las prácticas establecidas en la industria del seguro. Id.

B. Por otro lado, hemos expresado que el deber de una aseguradora de proveer defensa es aún más extenso que la obligación de indemnizar por daños, en la medida en que éstos estén cubiertos por una póliza de seguros. Este deber existe, en algunas circunstancias, aun cuando la asegura-dora no esté obligada a indemnizar los daños causados por el asegurado a un tercero. PFZ Props., Inc. v. Gen. Acc. Ins. Co., 136 D.P.R. 881 (1994). No estamos aseverando que toda reclamación de un tercero contra un asegurado active el deber de proveer representación legal y defensa de una compañía aseguradora. Pero la normativa vigente esta-blece que para negar una reclamación de representación legal debe surgir con meridiana claridad que ésta está fuera de la cubierta de la póliza. Id.

El deber del asegurador de “defender” al asegurado de acciones bajo la cubierta del contrato se mide, en primer lugar, por las alegaciones del demandante. Las alegaciones tienen que describir hechos que coloquen el daño dentro de la cubierta de la póliza. Guerrido García v. U.C.B., 143 D.P.R. 337 (1997); PFZ Props., Inc. v. Gen. Acc. Ins. Co., supra; Pagán Caraballo v. Silva, Ortiz, 122 D.P.R. 105 (1988); Vega v. Pepsi-Cola Bot. Co., 118 D.P.R. 661 (1987). Así, la obligación de la compañía aseguradora de asumir la representación legal de su asegurado surgirá cuando de una interpretación liberal de las alegaciones surja la posi-bilidad de que el asegurado esté protegido por la póliza expedida, independientemente de cuál sea la adjudicación final del caso. No obstante, si la cubierta de la póliza cla-ramente excluye los daños reclamados en las alegaciones, no podrá imponerse a la aseguradora el deber de defender. Martínez Pérez v. U.C.B., supra; González v. The Commonwealth Ins. Co., 140 D.P.R. 673 (1996); PFZ Props., Inc. v. Gen. Acc. Ins. Co., supra; Pagán Caraballo v. Silva, Ortiz, supra; Vega v. Pepsi-Cola Bot Co., supra; Morales Garay v. Roldán Coss, 110 D.P.R. 701 (1981).

Cuando en la demanda haya alegaciones que estén cu-biertas por la póliza y otras que no lo estén, el deber de la aseguradora es asumir la defensa del asegurado, incluso sobre las alegaciones no cubiertas. El deber de defensa no cesa por el hecho de que las alegaciones no sean perfectas. Cualquier duda sobre si existe el deber de proveer defensa debe resolverse a favor del asegurado. PFZ Props., Inc. v. Gen. Acc. Ins. Co., supra; Pagán Caraballo v. Silva, Ortiz, supra; Barreras v. Santana, supra. Sin embargo, una reclamación que claramente queda excluida de la cubierta de una póliza no se convierte en un riesgo cubierto en virtud de unas alegaciones diseñadas para que se ajusten al lenguaje de la póliza. Couch on Insurance 3d Sec. 126:2 (1995).

Los tribunales hemos de examinar, caso a caso, las ale-gaciones o reclamaciones del asegurado o de los deman-dantes en daños, y éstas han de compararse con las cláu-sulas del contrato de seguro del caso en particular, para determinar sobre el deber de la compañía aseguradora de ofrecer representación legal al asegurado. PFZ Props., Inc. v. Gen. Acc. Ins. Co., supra.

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A. Expuestas las doctrinas generales en cuanto al deber de la aseguradora de proveer defensa y de la interpretación de los contratos de seguros, enfoquémonos en la póliza en cuestión. Se trata de una póliza especial de riesgos múlti-ple (special multi-peril) con una cubierta de seguro com-prensivo de responsabilidad general (comprehensive general liability insurance o CGL) que hemos tenido la oportunidad de interpretar anteriormente. Véanse: Soc. de Gananciales v. Serrano, supra; Meléndez Piñero v. Levitt & Sons of P.R., supra. Esta cubierta sigue la estructura cono-cida como “a todo riesgo” y de ordinario emplea el lenguaje y el formato adoptado como “póliza modelo” por la indus-tria de seguros. Dicha cubierta contiene una cláusula que la industria aseguradora denomina “acuerdo general de cubierta”, que dispone que la compañía aseguradora pa-gará por parte del asegurado toda suma de dinero que el asegurado esté obligado legalmente a pagar por daños físi-cos o daños a la propiedad a los que el seguro aplique, por no estar expresamente excluidos de la cubierta. El asegu-rador deberá proveer defensa legal contra cualquier recla-mación con relación a esos daños.

Conforme a lo anterior, es una exigencia de umbral que determinemos qué riesgos están cubiertos por la póliza para determinar si procede o no la reclamación de defensa. Ello, ya que “el valor o la extensión de la cobertura S.C.R.G. [seguro comprensivo de responsabilidad general] se mide realmente, entonces, a base de cuáles riesgos per-manecen garantizados”. Meléndez Pinero v. Levitt & Sons of P.R., supra, pág. 536. Para llegar a esa determinación, debemos tomar en consideración las exclusiones, la desig-nación de instalaciones o la propiedad específicamente cu-bierta y la descripción de riesgos contenidos en la póliza. Soc. de Gananciales v. Serrano, supra. La garantía amplia de “acuerdo general de cubierta” queda circunscrita por es-tos límites.

Las pólizas de seguro comprensivo de responsabilidad general de ordinario contienen, entre otras, disposiciones que ofrecen cubierta de responsabilidad por operaciones u obras en el lugar del negocio (premises /operations), pro-ductos (products hazards) y obras completadas (completed operations hazard), tanto para los daños que se ocasionan a la propiedad como para los daños físicos específicos a los que la póliza aplica. Debido a que la póliza del caso de autos tenía cubierta para estas tres categorías, el Tribunal de Primera Instancia determinó que la póliza en cuestión cubría los daños a la persona y a la propiedad que los de-mandantes alegan haber sufrido. Específicamente, estimó que al incluir como nombre del asegurado (named insured) a la entidad Colinas de Cupey, Inc. quedaban aseguradas todas las obras completadas por esa entidad bajo la cláu-sula de “completed operations hazard”. Ello, a pesar de que dichas obras fueron completadas y vendidas varios años antes de que el contrato de seguro suscrito entre las partes entrara en vigor.

Las cláusulas de completed operations hazard específi-camente limitan la responsabilidad por daños físicos y a la propiedad a aquellas pérdidas que ocurren fuera del ám-bito de la propiedad del asegurado y que surgen de las obras (operations) aseguradas, una vez han sido completadas. Por lo general, se considera que una obra ha sido completada cuando el trabajo para el cual se pro-curó su seguro se ha terminado y es puesto al uso pretendido.

Lo usual para estos tipos de cubierta es que la respon-sabilidad y los riesgos cubiertos se restrinjan a instalacio-nes o propiedades particulares que se designan en la póliza por medio de la dirección física exacta u otras especificacio-nes geográficas.

Por otro lado, en las cláusulas sobre operaciones y obras en el lugar del negocio (premises / operations) se establece el ámbito de la cobertura de la responsabilidad del asegu-rado en cuanto a los daños a la propiedad y los daños físi-cos que sufren terceras personas y que surjan de las ope-raciones del asegurado o en su propiedad. De nuevo, la póliza restringe su cubierta a determinada propiedad, y en estos casos no responde si las reclamaciones surgen de pro-piedades no cubiertas. Por lo general, estas pólizas tam-bién tienen cláusulas para excluir de la cubierta los daños ocasionados una vez la propiedad ha sido enajenada. Véase B.B. Ostrager, Handbook on Insurance Coverage Disputes, 7ma ed., Englewood Cliffs, Prentice Hall Law & Business, 1994, pág. 222.

B. Un examen cuidadoso del expediente de autos revela que los endosos P-14 y P-15 de 12 de diciembre de 1998, extendieron por un período de 26 meses (hasta el 26 de febrero de 1991) la vigencia de la póliza en cuestión, de-jando inalterados los restantes términos y condiciones. Al examinar la “designación de las facilidades o propiedades” descritas como aseguradas en ese momento, las únicas pro-piedades aseguradas eran: una oficina en la calle Taft #18, una remodelación menor en el Temple Beth Salom en San-turce, un terreno baldío (vacant land) no especificado, y un proyecto de construcción en concreto. Como proyecto completado (completed operations), estaba descrita una construcción en concreto no especificada, valorada en $105,000, y por la que se pagó una prima por bodily injury de $24 y una prima por “property damage” de $50, para un total de $74.

Si comparamos esa Forma L 6395a con la Forma original suscrita en 1986, notamos que varios de los proyectos en las instalaciones o propiedades que habían sido descri-tas se fueron eliminando de la cubierta original y se fueron añadiendo otras. De hecho, en la medida en que se fueron eliminando y añadiendo mediante endosos los distintos proyectos en que las entidades aseguradas se fueron invo-lucrando durante la vigencia de la póliza, vemos también que se fueron modificando las primas de dichas cubiertas. No obstante, en ningún momento durante la vigencia de la póliza suscrita por Royal Insurance se menciona como pro-piedad asegurada el proyecto de Colinas de Cupey, ni faci-lidad alguna de dicho proyecto, como tampoco se mencio-nan los proyectos de San Vicente Development Corp. o Canóvanas Corp., a pesar de que se les menciona como entidades aseguradas (named insured).

La póliza vigente al momento del huracán Hugo y del “terremoto” —los alegados hechos que hicieron aflorar los vicios de construcción— únicamente contenía como “opera-ción completada” una construcción en concreto no especifi-cada valorada en $105,000, por la que se pagó una prima de $74. El Tribunal de Primera Instancia concluyó que por una prima de $74 quedaban cubiertas todas las casas del proyecto Colinas de Cupey que habían sido construidas y entregadas 4 años antes de haberse suscrito el contrato de seguros y haberse emitido la póliza.

De darle cabida a esa interpretación, tendríamos que concluir que por esos mismos $74 quedaban cubiertos to-das las obras de todas las otras entidades nombradas como aseguradoras en el endoso #17, incluyendo a Garita, Tolec, Taft Number Eighteen Corporation, José Martí 68, Inc., San Vicente Development Corp., Canóvanas Corp., Floral Park Development Corp., el Ing. Louis Tosí y su esposa Julia Tosí, y sus sucesores en interés, bien sean corporativos u otros, constituidos o por constituirse, ya que todos estos aparecen como nombres del asegurado (“named insured”). Todo ello, sin necesidad de que se describan las propieda-des en la póliza ni los proyectos completados por estas entidades. Dicha interpretación no tiene cabida en nuestro sistema de derecho y es contraria a la forma en que se interpretan los contratos de seguro en nuestra jurisdicción. Una cosa son los named insured y otra las propiedad aseguradas.

En cuanto a la cláusula sobre operaciones y obras en el lugar de negocio (premises /operations), la póliza de autos contiene una cláusula para excluir de la cubierta la propie-dad vendida por el asegurado mediante venta condicional, acuerdo fiduciario, pago a plazo u otro plan de pago dife-rido, una vez se haya entregado al cliente.

C. De un examen de los términos y las condiciones de la póliza también surge claramente que las “obras termina-das” a las que se refiere son aquellas que han sido descritas en la póliza y que son terminadas o finalizadas durante la vigencia de ésta. La responsabilidad de la aseguradora es la que pueda surgir en cuanto a las obras, los trabajos y las operaciones en que esté involucrado o que esté llevando a cabo el asegurado, en propiedades que estén descritas en la póliza. Bajo ninguna de las cubiertas de la póliza están incluidas las alegaciones de la parte recurrida.

Por otro lado, en el caso de marras no hay indicio alguno de que la intención de las partes fuese concederle a la pó-liza un efecto retroactivo como para que cubriera la propie-dad objeto de este litigio, la cual nunca estuvo cubierta por esta póliza, y extender así la cubierta a una propiedad que fue entregada varios años antes de que la póliza entrara en vigor. No puede exigírsele a Royal que asuma una respon-sabilidad que claramente no acordó cubrir.

La parte recurrida alegó en su comparecencia ante nos, que continuó adquiriendo su póliza general contra todo riesgo con la cubierta de completed operations para cubrir todos los proyectos de la parte demandada, incluso el pro-yecto de Colinas de Cupey donde ubica la propiedad del demandante, aunque no estuviesen especificados en la póliza. Como ya una vez dijéramos en Meléndez Piñero v. Levitt & Sons of P.R., supra, págs. 548-549,

... difícilmente una compañía familiarizada con el negocio de desarrollo de proyectos urbanos pueda pensar que al adquirir un seguro de responsabilidad realmente obtiene un seguro de propiedad, una fianza de cumplimiento o una garantía de bie-nes y servicios

En el caso de autos no hay cláusulas oscuras que interpretar. Surge con meridiana claridad que la reclama-ción de Garita y de Tolec está fuera del ámbito de la cu-bierta de la póliza. En vista de que no hay cubierta por los hechos reclamados, no hay un deber de proveer represen-tación legal ni defensa. Tampoco debe Royal reembolsar los gastos en que incurrió en concepto de honorarios y repre-sentación legal.

Por los fundamentos expuestos anteriormente, hubiése-mos reconsiderado nuestro anterior dictamen en el caso de autos y revocado la sentencia del Tribunal de Apelaciones. En vista de que una mayoría de este Tribunal decide no expedir el auto solicitado, emitimos este voto disidente. 
      
       32 L.P.R.A. Ap. III, R. 1.
     
      
       La llamada Special Multi-Peril Policy generalmente comprende cuatro tipos de cubierta. La primera es una cubierta para la propiedad del asegurado, la segunda para responsabilidad pública, la tercera para actos criminales y la cuarta para ma-quinaria y calderas. En esta ocasión, la que nos interesa es la segunda.
     
      
       Históricamente, el concepto “seguro de propiedad” estaba limitado a los ries-gos contra fuegos en los edificios, navios y propiedad comercial construidos en madera. Hoy, ese concepto se ha ampliado prácticamente a cualquier tipo de propie-dad existente en el mundo moderno. Por ello, cuando nos encontramos ante una controversia de cubierta de seguro de propiedad, además de cuestiones colaterales como la existencia de la póliza, su validez y exigibilidad (enforceability), para deter-minar si cierta pérdida está cubierta por una póliza, debemos analizar:
      1. Si la pérdida o el daño es del tipo requerido específicamente en la póliza como punto de partida mínimo para activar la responsabilidad de la aseguradora (policy’s threshold specification of losses that will trigger the insurer’s liability).
      
      
        2. Si la persona que sufre el daño o pérdida está asegurada dentro de la póliza.
      
      3. Si la propiedad afectada está asegurada por la póliza.
      4. Si el daño o la pérdida ocurre dentro del período de vigencia de la póliza.
      5. Si el daño o la pérdida se produce por uno de los riesgos dentro del alcance de la póliza. Véase Couch on Insurance 3d Secs. 148:1-148:2 (1995).
     
      
      
        Couch, supra, Sec. 129:32.
     
      
      
        Couch, supra, Sec. 129:24.
     
      
       “The insurance afforded is only with respect to such of the following Coverages as are indicated by specific premium charge or charges.” Apéndice, pág. 293.
     
      
       “In addition to insurance on the designated premises, the insured may purchase additional coverage for Vacant land’ which he or she currently owns or which he or she may acquire in the future. Such coverage does not extend to land containing buildings or other structures, or improvements, as Vacant land’ refer to land unoccupied, unused, and in its natural state.” Couch, supra, Sec. 126.11.
     
      
       “Property sold by the insured under conditional sale, trust agreement, installment payment, or other deferred payment plan, after delivery to customers.” Apéndice, pág. 259.
     
      
       Durante la construcción del proyecto de Colinas de Cupey, las pólizas SCRG vigentes para ese tipo de negocio fueron las expedidas por Eagle Star Insurance Company y National Insurance Company. No obstante, de ninguna forma estamos adjudicando que esas pólizas cubran o no los alegados daños.
     