
    Rafael M. Schuck, demandante y apelante, v. Cirila Verdejo, demandada y apelada.
    No. 5778.
    
    Sometido: Febrero 10, 1932.
    
      Resuelto: Julio 29, 1932.
    
      
      Molina, Dubón & Ochoteco, abogados del apelante; Angel A. Vázquez, ahogarlo del apelado.
    
      
      Nota: Véase el prefacio.
    
   El Juez Asociado Señor. Wolf,

emitió la opinión del tribunal.

Rafael M. Schuck instó acción de desahucio contra Cirila Verdejo. Celebrado el juicio, • la Corte de Distrito de San Juan dictó sentencia a favor de la demandada, podemos de-cir que por dos motivos: primero, que la demandada, aun-que no era dueña del terreno que se trataba de recobrar, lo era de una casa construida en el mismo, y, por tanto, surgió un conflicto de títulos; y, segundo, que la demandada tenía un derecho de hogar seguro (homestead) sobre la casa (sic).

Incidentalmente, podemos abrigar la duda de si el derecho de hogar seguro no es incompatible con un derecho dominical actual. En otras palabras, si la demandada tiene el dominio, el dominio absoluto, de una casa enclavada en un predio de terreno, entonces el derecho de hogar seguro se fundiría o confundiría con tal dominio absoluto, y no podría surgir un derecho independiente de hogar seguro. Por supuesto, si una persona es dueña de un predio de terreno o de una casa y se le priva de la propiedad, el derecho de hogar seguro surge, pero entonces esa persona no pretende sostener que es la dueña absoluta. No estamos tratando de excluir defensas inconsistentes, sino meramente demostrar que en lo que a estas dos defensas entre sí respecta, ambas no pueden coexistir.

La demanda, examinada y declarada buena por la corte inferior, era una ordinaria de desahucio para recobrar la posesión de cierta parcela de terreno. En un caso usual, ese pleito daría al demandante, si resulta victorioso, la posesión del terreno y. de todo lo enclavado en él.

Leída cuidadosamente, la contestación sólo alega un de-recho de hogar seguro. Admite que la propiedad que había pertenecido a Cirila y Petronila Verdejo fué adquirida por el Sr. Molina sin perjuicio del derecho de hogar seguro que Cirila tenía. Esto tendería a admitir — si es que no consti-tuía una admisión directa — que el dominio de la casa había pasado a Molina.

Este tribunal revocó la sentencia (ante, p. 68), aceptando lo dicho en la opinión de la corte inferior de que la deman-dada había vivido en la casa en cuestión durante treinta años, y que había hecho reparaciones en la misma y la había am-pliado. No consideramos que esto constituyera suficiente prueba demostrativa de un título a la casa, cuando, según expresó la corte, el terreno pertenecía a otra persona, ,el de-mandante en este caso. Eesolvimos que la regia era que lo accesorio sigue a lo principal.

La apelada no compareció a la vista de este caso ni ra-dicó alegato, pero ahora ha presentado moción de reconside-ración. Llama la atención hacia el hecho de que varios tes-tigos dijeron que ella, era la dueña. Esta corte declaró, sin embargo, que la presunción es que toda casa enclavada en un predio de terreno pertenece al dueño de éste, y esta presun-ción no fué destruida por manifestaciones contenidas en el récord en el sentido de que la demandada construyó la casa y era dueña de la misma.

Pedro Arroyo era originalmente el dueño, del terreno de que se trata. El lo hipotecó. En ejecución del crédito hipotecario, el terreno le fué vendido al Sr. Molina. El remate se efectuó en julio 15, 1920. Parece que para aquel tiempo ya Pedro Arroyo había muerto y que él bahía dejado un testamento por virtud del cual el título de sus bienes pasó a su esposa Petronila Verdejo, y a su hija de crianza Cirila Verdejo. Después de la subasta, el Sr. Molina tramitó un expediente de dominio en el que Petronila y Cirila Verdejo fueron debidamente citadas y tuvieron la oportunidad de defenderse. Asimismo parece desprenderse de los antos que Petronila y Cirila Verdejo iniciaron para sí nn procedi-miento de dominio qne fné posteriormente abandonado.

A tenor del artículo 368 del Código Civil, cuando un pre-dio de terreno se vende directamente o en subasta, la pre-sunción es que lleva consigo todo lo enclavado en él. Con-venimos con la apelada en que esta presunción es controvertible.

La evidencia tendió fuertemente a demostrar que al tiempo del remate babía una casa vieja en el terreno, donde Pedro Arroyo babía residido con varias personas que de él dependían para su subsistencia. Petronila Verdejo continuó viviendo §n esta casa después del fallecimiento de su marido. Aparentemente, después de la muerte de Petronila Verdejo, y, desde luego, con posterioridad a la subasta, Cirila Verdejo, quien babía vivido en la casa en vida de Pedro Arroyo y Petronila Verdejo, continuó habitándola con algunas o todas las personas dependientes que habían residido allí con Pedro Arroyo y Petrolina Verdejo.

Algún tiempo después de la venta en pública subasta, Cirila Verdejo, según propia admisión, destruyó la casa vieja y construyó una enteramente nueva.

Mientras ocupaba la silla testifical, el Sr. Molina dijo:

“Se renunció cualquier derecho de ‘homestead’ o cualquier dere-cho de cualquier género que pudiera alegar Petronila Verdejo o Cirila Verdejo o cualquiera otra persona en relación a la finca ven-dida a Henry G-. Molina, en consideración a que yo les dejara vivir en ese sitio hasta tanto no me fuera necesario sacar la casa de ahí. ’ ’

Parece ser también que el demandante no estaba haciendo alegación alguna respecto al dominio de la casa como tal, sino que insistía que debía ser removida.

La demandada apelada sostuvo que el título a la casa dimanó de los actos de Cirila Verdejo. No vemos cómo la edificación de una casa en terrenos pertenecientes a otro puede impedir que el dueño recupere la posesión del sitio va-liándose de un desahucio, a menos que el demandado tenga algún título existente.

Los autos no revelan que la demandada se fundaba en la alegada promesa del Sr. Molina. Por el contrario, ella se basaba y se basa en su alegado derecho de hogar seguro. Si ella hubiera renunciado su derecho de hogar seguro mer-ced a la supuesta promesa de Molina, posiblemente podría reclamar, lo que no ha hecho, algún derecho, nacido de un contrato o permiso para permanecer en el terreno.

Suponiendo tal defensa, entonces debió haber sido plan-teada en el procedimiento de desahucio. En la corte inferior, el caso fué fallado exclusivamente sobre la teoría de un conflicto de títulos. Cualquier derecho a la posesión que no origine título debe resolverse en el pleito de desahucio.

La definición del desahucio es como sigue:

“Sección 2. Procederá el desahucio contra los inquilinos, colonos y demás arrendatarios, los administradores, encargados, porteros o guardas, puestos por el propietario en sus fincas, y cualquiera otra persona que detente la posesión, material o disfrute precariamente, sin pagar canon o merced alguna.” Compilación, see. 1626.

Los tribunales de Puerto Pico han resuelto consistente-mente que los conflictos de títulos no pueden ventilarse en pleitos de desahucio. Bajo este principio, cualquier aparien-cia razonable de título o derecho dominical podría frustrar ■el pleito. Si, independientemente de una alegación de título, alegaciones relativas a un derecho de posesión, sin ser de-terminadas, pudieran vulnerar un procedimiento de desahu-cio, entonces se destruiría el propósito1 de la ley. La deman-dada debió alegar y probar un derecho de posesión, y enton-ces esta cuestión pudo haberla resuelto la corte inferior.

La apelada también hizo gran hincapié en el caso de la Ermita de Nuestra Señora v. Collazo, 41 D.P.R. 596. En aquel caso había inscrito un título posesorio sobre la casa, y este tribunal estaba bajo la impresión de que no podía resolverse en un procedimiento de desahucio la cuestión re-lativa al título de la casa. Nos sentimos obligados a resolver que aquella decisión no puede invocarse como autoridad para impedir que un demandante recobre la posesión de sus terrenos, bajo los hechos de este caso. Además, la propie-dad fué finalmente inscrita, y nada hay en los autos que de-muestre que Rafael M. Sehucfc, quien compró el terreno a Molina, tenía conocimiento o noticia de las condiciones bajo las cuales Cirila Verdejo vivía en la finca.

Cirila Verdejo no adquirió ningún derecho de hog’ar seguro. Para la época de la subasta, si bien ella tenía algún título en la propiedad, no era cabeza de familia. Petronila Verdejo lo era. Las autoridades son claras en el sentido de que el derecho de hogar seguro debe, a fin de que l'raeda ser concedido, existir en la fecha en que tuvo lugar la venta en ejecución. Garner v. Freeman, 118 La. 183, 185; Tuttle v. Howe, 14 Minn. 113; Zander v. Scott, 46 N. E. 2; 33 R.C.L. 601, sec. 64, y notas. Es igualmente claro que aunque Cirila Verdejo era hija de crianza tanto de Pedro Arroyo como de Petronila Verdejo, no era hija de Petronila Verdejo, y, por consiguiente, cualquier derecho de hogarseguro que hubiese habido no pasó a ella.

Bajo estas circunstancias, no vemos motivo alguno por el cual no debió prevalecer la acción de desahucio, y, por tanto, debe declararse sin lugar la moción de reconsideración.

Los Jueces Presidente Señor del Toro y Asociado Señor Hutchison disintieron.  