
    Rafael Vélez Maldonado, demandante y apelado, v. Andrés Luis San Miguel, demandado y apelante.
    Núm. 9609.
    
    Sometido: Marzo 8, 1948.
    
      Resuelto: Abril 9, 1948.
    
      
      E. Martínez Rivera y Luis Blainco Lugo, abogados del apelante; Diego O. Marrero, abogado del apelado.
   El Juez Asociado Señor Snyder

emitió la opinión del tribunal.

El 14 de septiembre de 1946 el demandante compró nna casa con intenciones de vivirla. El 1 de octubre de 1946 obtuvo de la OAP un certificado, requerido entonces por la ley y los reglamentos Federales, que lo autorizaba a insti-tuir de conformidad con la ley local, no antes del 23 de enero de 1947, un procedimiento para lanzar al demandado, inquilino del dueño anterior. El 24 de marzo de 1947 el de-mandante radicó ante la corte de distrito una acción de de-sahucio en precario para .lanzar al demandado. Esta es una apelación establecida por el demandado contra senten-cia a favor del demandante, basándose en que la corte de distrito carecía de jurisdicción.

A tenor con el artículo 1461 del Código Civil, al comprar la casa el demandante tenía derecho a dar por terminado el 'arrendamiento del demandado con el dueño anterior. Bajo el artículo 622 del Código de Enjuiciamiento Civil, en tal caso la jurisdicción corresponde a la corte de distrito, con la excepción de que es la corte municipal la que tiene jurisdicción si el comprador y el demandado celebran un nuevo contrato de arrendamiento en que el alquiler no exceda de $1,000 al año. Miranda v. Jarabo, 64 D.P.R. 898.

Alega el apelante que en este caso el demandante y el demandado otorgaron dicho nuevo contrato con un al-quiler de $22 mensuales, y que en consecuencia la corte municipal, y no la de distrito, era la que tenía jurisdicción.. Esta contención está basada en el hedió de que para los meses de agosto a noviembre de 1946 el demandado le en-vió sendos cheques al demandante por $22, que especifica-ban eran para el “pago de rentas,” y el demandante le ex-pidió los recibos correspondientes indicando que eran por “alquiler casa en Alameda Bo. núm. 30”.

Para la época aquí envuelta un detentador no podía ser desahuciado sin un certificado de la OAP. Sais v. Gorbea, 66 D.P.li. 35. En su consecuencia, entre el 14 de septiem-bre de 1946 y el 23 de enero de 1947, el demandante, por fíat de la Ley Federal, no podía desahuciar al demandado. Pero-esto no alteró el status de éste como un detontador mien-tras estaba en posesión hasta que entró en vigor el certifi-cado de la OAP. “Debido a las condiciones de emergencia creadas por la guerra, los Gobiernos Federal e insular han-’ asumido la tarea de proteger por fíat legislativo la pose-sión de las viviendas y exigir ciertas condiciones a ser cum-plidas, antes de que se pueda terminar tal posesión. Pero-nada encontramos en estas leyes en el sentido de .crear re-laciones contractuales privadas entre partes que nunca las-lian convenido.” Miranda v. Jarabo, supra, págs. 900, 901.

Manresa, Comentarios al Código Civil, 4ta. ed.r Vol. 10, pág. -575, indica que el nuevo dueño puede “con actos explícitos” celebrar un contrato con el inquilino del dueño anterior para la continuación del viejo arrendamiento, Pero aquí no encontramos tales actos explícitos del demandante. Por el contrario, éste hizo constar claramente quedeseaba dar por terminado el arrendamiento. Es cierto que aceptó dinero como “alquiler”. Pero esto por sí solo no es decisivo aquí en cuanto a la cuestión de si las partes celebraron un nuevo contrato de arrendamiento. El llamado “alquiler” pudo de hecho constituir alquiler bajo un nuevo-contrato o pudo haber sido compensación por el uso de la casa mientras el demandado la seguía ocupando.

Al tratar de determinar si las partes celebraron un nuevo contrato, debemos recordar que en virtud de la Ley Federal el demandante no podía por varios meses lanzar al demandado. Durante dicho período, mientras esperaba ■que entrara en vigor el certificado de evicción, él podía co-brar el alquiler propiamente dicho. Escudero v. Corte, 65 D.P.R. 574. De la misma manera, si para dicho período no ■existía contrato de arrendamiento, el demandante tenía de-recho a que el demandado lo compensara por el uso de la propiedad, y podía demandarlo en cobro de dicha compen-.sación. Ball v. Vilá, 67 D.P.R. 415. Toda vez que el de-mandado era responsable por el uso de la propiedad, la compensación por ello podía cobrársele — bien por pago vo-luntario o por pleito — durante el período de la posesión. No hay razón en derecho o en lógica que nos obligue a resolver ■que el cobro de esta deuda, que se admite se debía, tenía que suspenderse hasta después que se lanzara al demandado, •época para la cual su cobro podida ser bastante incierto.

No tenemos que determinar si la fianza que el demandado probablemente tuvo que prestar con el fin de apelar en este caso, cubriría la compensación por el uso de la propiedad desde octubre a noviembre de 1946, si el demandado no la hu-biera pagado voluntariamente. Cf. Pratts v. Corte, 66 D.P.R. 3; Vivas v. Petrilli, 66 D.P.R. 653. Aun si supusiéramos, sin decidirlo, que la fianza era aplicable a este período, el cum-plimiento por el demandado del requisito de prestar una •fianza nada tiene que ver con que el demandante por un ■“acto explícito” haya continuado el arrendamiento anterior o haya celebrado un nuevo arrendamiento. Bajo las cir-cunstancias de este caso, la fianza, a lo sumo, garantizó el pago de la compensación por el uso. El aceptar dinero por ■el uso, en vez de esperar a proceder contra la fianza, no fue tm “acto explícito” del demandante, trayendo como resul-tado nn contrato entre él y el demandado.

Creemos que el razonamiento empleado en López v. Tribunal de Distrito, 67 D.P.R. 176, es de aplicación a este caso. En dielio caso el Pueblo radicó demanda para expropiar cierta propiedad inmueble. El demandado, que estaba en posesión, convino con el Pueblo en desalojar la propiedad en cierta fecha, y entre tanto pagar cierta suma como “al-quiler” por la misma. El demandado no desalojó la pro-piedad en la fecha convenida, y el Pueblo radicó una moción dentro del procedimiento de expropiación solicitando una or-den de lanzamiento contra el demandado. Éste se opuso por el fundamento de que la aceptación de “alquiler”, de él había creado la relación de propietario e inquilino entre ellos, y que el demandado por tanto no podía ser lanzado dentro del procedimiento de expropiación sino únicamente me-diante un procedimiento independiente de desahucio.

Nuestra ley de expropiación confiere autoridad a la. corte de distrito para fijar (1) el'período dentro del cual desalo-jar la propiedad y (2) el importe de la compensación a pa-garse al Estado por el uso durante dicho período. Besol-vimos en el caso de López que el convenio de las partes so-bre estas dos cuestiones sustituyó una orden a ese efecto. Y dijimos a la pág. 179:

“Si el inquilino no paga canon y rehúsa mudarse de una pro-piedad expropiada, ciertamente no puede alegarse que su lanza-miento debe regirse por un recurso de desahucio en vez de dentro de la expropiación forzosa. El hecho de que se exija del inquilino el pago de canon durante este período — y ciertamente él no debe tener derecho a disfrutar de la propiedad gratis — no altera su status. En este caso la Autoridad ejerció cuidado desde el comienzo para recalcar que ella no estaba arrendando la propiedad y que sí única-mente estaba permitiendo que el peticionario permaneciera en la misma hasta que pudiera abandonarla convenientemente. A moción de El Pueblo la corte habría dictado una orden al mismo efecto, incluyendo un requisito -para que el peticionario pagara por tal uso de la propiedad. El hecho de que las partes llegaran a un acuerdo y que por tanto fuera innecesaria una orden de la corte, no cambia la naturaleza de sus relaciones. El canon no fué para el uso bajo un contrato de arrendamiento, pero sí solamente para compensar a El Pueblo por el uso de la propiedad mientras éste esperaba por su entrega dentro del procedimiento de expropiación.”

Es cierto que en el caso de Lopes la corte tenía autori-dad para ordenar el pago por el uso sin que existiera un nuevo contrato entre las partes. Pero eso no impediría al Pueblo, de así elegirlo, celebrar un nuevo arrendamiento con el inquilino del anterior dueño. El “alquiler” pag’ado po-día en consecuencia ser por el uso o en virtud de un nuevo arrendamiento, dependiendo' del convenio entre las partes. Considerado en .esta forma, el principio envuelto en el caso de López no es diferente a aquél envuelto en éste. En el caso de López si el dinero se pagó por el uso de la pro-piedad mientras se aguardaba la entrega de la misma, la orden de lanzamiento podía dictarse dentro del procedi-miento de expropiación; por otro lado, si se pagó como al-quiler bajo un nuevo arrendamiento, era imperativo un re-curso de desahucio independiente. En la misma forma, aquí el pago de compensación por el uso no privó a la corte de distrito de jurisdicción, mientras que el pago bajo un nuevo arrendamiento de “alquiler” no mayor de $1,000 al año, hubiera conferido jurisdicción a la corte municipal. Y en ambos casos el llamar “alquiler” al dinero pagado, no es decisivo por sí solo. Más bien la cuestión es si hubo al-gún consentimiento d,el demandante en cuanto a un nuevo contrato.

■ Bajo el razonamiento del caso de López, éste es un caso a fortiori. Aquí el demandante no podía elegir. La Ley Federal lo obligaba a permitirle al demandado que perma-neciera en la propiedad durante los meses de octubre y no-viembre. En el caso de López, si bien la corte tenía autori-dad para dictar una orden, como cuestión de hecho la de-mandante voluntariamente permitió al demandado que per-maneciera en la propiedad por un término fijo después de la expropiación. En ambos casos no hay duda que el de-mandante tenía derecho a que el demandado lo compensara por el uso de la propiedad. En ambos casos las partes le dieron el nombre de “alquiler” al dinero pagado al deman-dado. En el caso de Lopes se resolvió que este nombre no era decisivo. No podemos resolver que en este caso es de-cisivo. Es más, en el caso ele ' Ball permitimos a un pro-pietario recobrar por el uso después del desahucio, no obs-tante las alegaciones de su demanda de que le suma recla-mada era por “alquiler”. Si las partes no vienen obli-gadas por los inadecuados nombres contenidos en las ale-gaciones formales redactadas por sus abogados, a fortiori sus propios nombres informales e inadecuados en recibos y cheques no debieran, por sí solos, obligarlos.

En el caso de López, no se hizo responsable a la deman-dante por haber llamado erróneamente “alquiler” a la com-pensación por el uso de la propiedad, en vista del hecho de que “ejerció cuidado desde el comienzo para recalcar que ella no estaba arrendando la propiedad y que sí únicamente estaba permitiendo que el [inquilino] . . . permaneciera en la misma hasta que pudiera abandonarla convenientemente. ’ ’ En el presente caso el demandante también llamó errónea-mente “alquiler” al dinero aceptado por el uso de su pro-piedad; y en igual forma fué tan cuidadoso como la de-mandante en el caso de López en demostrar mediante todas sus actuaciones que daba por terminado el anterior arren-damiento y que no sustituía éste por uno nuevo. Tanto en el caso de López como en el presente parece claro que bajo i odas las circunstancias concurrentes las partes no tuvieron la intención de otorgar un nuevo contrato, sino más bien que el dinero pagado por el demandado al demandante fuera compensación por el uso de la propiedad.

El demandante en el presente caso, al adquirir la pro-piedad, notificó al demandado su propósito de recobrar la posesión de la misma. Consistente en todo momento con este propósito, obtuvo de la OAP el certificado de evicción y oportunamente radicó la demanda para lanzar al deman-dado. Éstos fueron actos explícitos que indicaban que no iba a otorgarse contrato nuevo alguno. Convenimos en que si el demandante no Rubiera dado ninguno de estos pasos y se Rubiera limitado a aceptar dinero del demandado que am-bas partes calificaron de “alquiler”, entonces sí que Ru-biera surgido un nuevo contrato entre el demandante y el demandado. Pero las partes efectuaron estos otros pasos. Y ellos demuestran inequívocamente que las partes no tu-vieron por miras un nuevo contrato. Al contrario, mientras el demandan! e esperaba tomar posesión de su propiedad, aceptó dinero al cual tenía derecho por el uso de ella. No vemos diferencia alguna entre la aceptación de tal dinero y el recibir el demandante después de sentencia firme el dinero consignado en corte como “alquiler”. A pesar del he-cho de que este dinero se consigna como “alquiler”, a nadie se le ha ocurrido oponerse a que un demandante lo reciba por el fundamento de que no tenía derecho a recibir “al-quiler” de una persona que no era su inquilino.

De igual manera el hecho de que la compensación por el ‘uso sea la misma que el importe del alquiler que pagaba al anterior dueño, no creó un contrato entre el demandante y el demandado. Sobre este particular, es pertinente nuestro lenguaje en Ball v. Vilá, supra, págs. 417-8: “Concedemos que el pacto de pagar $80 mensuales por la casa terminó con el contrato el 8 de marzo de 1944, y que lo que el apelado puede recobrar, es el valor razonable del uso de la casa. Pero las partes no sometieron evidencia alguna tendiente a probar que la cantidad de $80 mensuales no fuera el valor razonable de lalmso. Resultando de las alegaciones de una y otra parte que ésa era la cantidad que la apelante había venido pagando a virtud del contrato de arrendamiento con el anterior dueño primero y con el apelado después, la corte' estuvo justificada en concluir que $80 mensuales era el valor razonable del uso de la casa!”

Por opinión y .sentencia de fecha 22 de enero de 1948,, este Tribunal revocó la sentencia de la corte de distrito en el presente caso. Dicha opinión se apoyó en el lenguaje con-tenido en varios de nuestros casos indicativos de que la mera aceptación de dinero, al que las partes dan el nombre de “alquiler”, trae por resultado, sin más, un nuevo con-trato de arrendamiento entre el comprador de una casa y y el arrendatario del dueño anterior, no obstante la exis-tencia de otras consideraciones en contrario. Véanse, por ejemplo, Flores v. Delgado, 34 D.P.R. 778, 779; Cuesta v. Ortiz, 29 D.P.R. 494; Cerra v. González, 29 D.P.R. 289. Por estar convencidos de que este lenguaje es erróneo, no lo se-guiremos en el futuro.

No nos detenemos a determinar si los casos de Morales v. Martínez et ux, 40 D.P.R. 724, y Del Toro v. Juncos Central, 29 D.P.R. 23 (véase también 3 Williston, see. 687, pág-.. 1981), son de aplicación y 'fueron resueltos correctamente. Ya tendremos tiempo de sobra para considerar esta cues-tión cuando surja un caso adecuado. Entretanto, sólo se-nos ocurren dos argumentos. El primero es que en ésos ca-sos ya existía un contrato entre las partes; y la controver-sia se reducía a si después de haber el inquilino infringido-el contrato, al haber aceptado el propietario dinero en al-quiler — no dinero por el uso, sino alquiler en el concepto téc-nico — renunció con ello a la infracción. Aquí no existía con-trato anterior entre las partes. Por el contrario, se nos pide que busquemos la creación de un contrato en virtud del solo acto de pagar dinero, no como alquiler en el con-cepto técnico, sino por el uso de la propiedad, a pesar de-existir otros hechos que claramente demuestran que no exis-tía contrato entre las partes. El segundo es que aun cuando-existiera un contrato, quizá dichos dos casos no debieran ser -de aplicación, y la doctrina debiera ser que la aceptación de dinero no conlleva la renuncia a la infracción anterior, siempre que se baga constar claramente que el dinero se •acepta como compensación por el uso, y no como alquiler. Este último punto se basaría en el argumento de que exis-tiendo o no infracción alguna, en última instancia un pro-pietario tiene derecho a compensación por el uso de su pro-piedad; y no se llegaría a fin práctico alguno obligando a tal propietario a esperar cobrar por dicho uso hasta des-pués del lanzamiento, cuando el cobro puede s'er difícil o imposible. Repetimos que dejamos esta cuestión sin resolver. En verdad, este párrafo no estaría en esta opinión, a no ser por el hecho de que en la opinión disidente se discu-ten los casos de Morales y Del Toro.

Es cierto, según indica la opinión disidente, que la única ■cuestión envuelta en este caso es la jurisdicción de la corte de distrito. Pero la importancia de nuestra decisión des-nansa precisamente en el ratio decidendi de • esta opinión; es decir, la aceptación de dinero por el uso de propiedad inmueble no crea por sí solo un nuevo contrato de arrenda-miento entre el comprador de una casa y el inquilino del dueño anterior cuando todas las otras circunstancias nos lle-van a un resultado contrario.

Convenimos con la opinión disidente al aplicar a las cir-cunstancias de este caso el comentario del caso de Morales v. Martines et ux, supra, págs. 728-9, al efecto de que las consecuencias legales. emanan de lo que uno hace, no de lo que dice. Pero creemos que aquí las partes dijeron que se ■cobraba “alquiler”, mientras que todo lo que hicieron in-dicaba que se daba por terminado el contrato anterior, se rehusaba la' celebración de un nuevo arrendamiento, y se aceptaba' la compensación meramente por el uso de la pro-piedad y no como alquiler a tenor con un nuevo contrato.

Por los motivos antes consignados, resolvernos (1) que el demandante no celebró contrato alguno con el demandado; (2) que en su consecuencia el demandado era un detenta-dor; y (3) por consiguiente, que el tribunal de distrito re-solvió correctamente que el caso fué radicado debidamente ante él.

Badas estas conclusiones, se declarará con lugar la mo-ción de reconsideración, se dejarán sin efecto rmestra sen-tencia y opinión de fecha 22 de enero de 1948 a virtud de las cuales se revocó al tribunal inferior, y la sentencia por éste dictada será confirmada.

Opinión disidente del

Juez Asociado Sr. Todd, 'Jr.,

con la cual concurre el Juez Asociado Sr. Marrero.

En la demanda sobre “desahucio por detentación”, ra-dicada por Rafael Yélez Maldonado en el Tribunal del Dis-trito Judicial de San Juan, se alegó, en síntesis, que él ad-quirió por compra una casa en Santurce con el fin, de vivirla con su familia; que notificó al demandado, arrendatario del anterior dueño, que necesitaba la casa para dicho fin, de buena fe, y daba por terminado el contrato de arrenda-miento y lo requería para que desocupara la casa a más tar-dar el 23 de enero de 1947, de acuerdo con el certificado de evicción que obtuvo de la División de Inquilinato de la Ofi-cina de Administración de Precios de Puerto Rico, y que no obstante dicho requerimiento el demandado no desocupó la casa.

■ El demandado en su contestación a la demanda alegó, especialmente, que el demandante reconoció y renovó el con-trato de arrendamiento anterior, al recibir y aceptar el pago de los cánones de arrendamiento durante los meses de oct tubre y noviembre de 1946 y siendo dicho canon el de $22 mensuales, el tribunal carecía de jurisdicción, ya que los cá-nones computados por una anualidad no exeden de $1,000.

El tribunal inferior, al declarar con lugar la demanda, resolvió que si de acuerdo con lo resuelto en Escudero v. Corte, 65 D.P.R. 574, nada hay en la Ley de Emergencia para el Control de Precios ni en el Reglamento para su eje-cución, “que impida al dueño cobrar los cánones del arren-damiento hasta el momento en que lo da por terminado e inicia la acción de desahucio después de la fecha efectiva del Certificado”, el hecho de que el dueño de una propiedad ocupada por un inquilino del anterior dueño cobre los cá-nones que se venzan mientras llega la fecha de hacer efec-tivo su certificado, no tiene el alcance de crear un nuevo con-trato entre las partes ni de quitarle al inquilino su carác-ter de detentador, ya que, para que exista un contrato debe mediar el consentimiento de las partes. Citó, además, dicho tribunal, el caso de Miranda v. Jarabo, 64 D.P.R. 898, en el que se resolvió que la jurisdicción para conocer de la acción instada por el comprador de una propiedad arren-dada, para desahuciar al inquilino del anterior dueño, co-rresponde a la corte de distrito.

El único error señalado por el apelante es al efecto de que el tribunal inferior erró al resolver que tenía jurisdic-ción para conocer del caso.

Si bien es cierto que en el caso de Escudero v. Corte, supra, resolvimos que nada hay 'en la ley “Emergency Price Control Act” ni en el Reglamento aprobado para su ejecu-ción que impida al comprador de una casa arrendada por el anterior dueño cobrar los cánones de arrendamiento hasta el momento en que lo da por terminado y entonces inicia la acción de desahucio después de la fecha efectiva del cer-tificado expedido por la División de Inquilinato, dicho caso no es autoridad para- resolver que la jurisdición para cono-cer de la acción de desahucio corresponde siempre a las cor-tes de distrito. Por el contrario, los hechos del caso de Es-cudero demuestran que la acción se inició precisamente en la Corte Municipal de' San Juan.

Tampoco el caso de Miranda v. Jarabo, supra, resuelve expresamente que cuando se cobran dichos cánones de arren-damiento por el adquirente de una casa arrendada, la juris-dicción en el caso de desahucio iniciado por el nuevo dueño contra el arrendatario corresponde a las cortes de distrito. Como cuestión de hedió en el caso de Miranda v. Jarabo, supra, los cánones de arrendamiento no fueron cobrados. Sos-tenía el apelante en dicho caso, que él no era un detentador de la propiedad, ya que ocupaba la casa en virtud de un con-trato de arrendamiento con consideración menor de mil dó-lares al año y que por tanto la jurisdicción correspondía a la corte municipal y que en todo caso, la Ley núm. 14 de 1.941 (Sesión Extraordinaria, pág. 45) y los reglamentos de la O.A.P. tenían el efecto de prorrogar su contrato de arren-damiento. Ambas cuestiones fueron resueltas en contra del apelante. La primera, porque, de acuerdo con la jurispru-dencia de esta Corte, cuando el comprador da por terminado el contrato de arrendamiento que el inquilino tenía con el dueño anterior y entabla una acción de desahucio, la juris-dicción. pertenece a la corte de distrito, y la segunda, por-que la ley insular y los reglamentos federales no tienen por miras crear relaciones contractuales privadas.

El caso de autos es distinto. La cuestión que plantea el apelante es si a pesar de haber el demandante dado por ter-minado el contrato de arrendamiento que el demandado te-nía con el anterior dueño, el hecho de haberle continuado cobrando los cánones de arrendamiento, equivale a un reco-nocimiento o renovación de dicho contrato en tal forma que el demandado no pueda considerarse como un detentador y corresponder, por tanto, la jurisdicción de la acción de de-sahucio, a la corto municipal por ser el canon anual menor de mil dólares. Los hechos, admitidos por las partes, de-muestran que el demandado le pagó al demandante los cá-nones de arrendamiento hasta el mes de noviembre de 1946 y que éste los aceptó, según dijo, porque en la Oficina de la O.A.P. le dijeron que podía hacerlo. El canon correspon-diente al mes de diciembre de 1946 no fué satisfecho y la acción de desahucio se inició el 23 de enero de 1947, fecha efectiva del certificado de evicción.

¿Qué efecto legal tuvo, si alguno, la aceptación por el demandante de los cánones de arrendamiento con posterio-ridad a la fecha en que adquirió la casa objeto del desahu-cio? Hemos resuelto, en un caso similar, que “Lo esencial para la demandada fue intentar demostrar que una vez que dicha propiedad pasó al demandante por título de compra, él asumió la continuación del arrendamiento, colorando un canon de arrendamiento a la demandada.” (Bastardillas nuestras.) Flores v. Delgado, 34 D.P.R. 778, 779. En dicho caso, por no haberse probado ese hecho,'se resolvió que la posesión de la demandada era equivalente al disfrute en pre-cario y que la corte con jurisdicción era la de distrito, cues-tión ésta reiteradas veces resuelta por este Tribunal al in-terpretar el artículo 1461 del Código Civil (Ed. 1930).() Sosa v. Río Grande Aricóla Co., Ltd., 17 D.P.R. 1149; Angleró v. Fernández, 31 D.P.R. 262; Cuesta v. Ortis, 29 D.P.R. 494; Miranda v. Jarato, supra.,

Comentando Manresa el artículo 1571 del Código Civil Español, (equivalente al artículo 1461 del nuestro.), dice:

“Pero es requisito indispensable, según la jurisprudencia para la aplicación del artículo 1:571, que el comprador manifieste su volun-tad de no acatar el contrato concertado por su causante en el domi-nio, y en su consecuencia, cuando en vez de adoptar esta actitud el nuevo dueño del predio, revela con actos explícitos su intención de que el repetido contrato continúe en vigor, no puede después ejercitar, por la causa especial fijada en 'dicho precepto, la acción de desahucio, salvo la concurrencia de alguna de las enumeradas en el artículo 1.569 del propio Código y sus concordantes, en la .Ley de Enjuiciamiento Civil (sentencia de 28 de febrero de 1913). (Bas-tardillas nuestras.)

El aceptar el demandante el pago de varias mensualida-des del canon de arrendamiento () equivalió a continuar en vigor el contrato, no obstante su anterior notificación dán-dolo por terminado. Como se dijo en el caso de Flores v. Delgado, supra, ól “asumió la continuación del arrenda-miento.” Con esta actuación del demandante el efecto de la notificación anterior quedó limitado a dar por terminado el contrato, no cuando compró la propiedad, sino a la fecha efectiva del certificado.

Podría argüirse que, no habiéndose satisfecho el canon correspondiente al mes de diciembre de 1946 e iniciada la acción el 23 de enero de 1947, el demandado era un deten-tador de la casa. Hemos resuelto lo contrario. Habiendo asumido el demandante la continuación del arrendamiento al aceptar el pago de los cánones y expedir los recibos por el alquiler de la casa, al no pagarse el canon del mes de diciembre, no hay duda alguna que el demandante tenía de-recho a desahuciar al demandado, no porque éste ocupara la casa en precario, sino por incumplimiento del contrato, de-biendo el demandante probar en dicha acción que necesi-taba ocupar, de buena fe, la casa para residir en ella. con su familia, de acuerdo- con el certificado de evicción.

En el caso de Cerra v. González, 29 D.P.R. 289, 291, re-solvimos que cuando un arrendatario continúa ocupando la casa después de expirado el plazo del arrendamiento “Cla-ramente resulta que ocupa la casa sin derecho alguno y en contra de la voluntad del propietario, pero no precaria-mente. T siendo esto así, la calificación de precario que, según la jurisprudencia determina la jurisdicción original de las cortes de distrito en estos casos, no puede aplicarse aquí.” .Al mismo efecto Padua v. Corte Municipal, 55 D.P.R. 810.

El certificado de evicción expedido por la O.A.P., por sus propios términos autorizó al demandante a instituir la acción de desahucio, con el propósito de ocupar la casa como su residencia, “de acuerdo con los 'requisitos de la ley local ’ \ siendo ésta y no el certificado, la que determina las cortes con jurisdicción competente para conocer de dichas acciones.

Hasta aquí la opinión que originalmente escribimos, a nombre de una mayoría del Tribunal, el 22 de enero de 1948 y que ahora se deja sin efecto, en reconsideración, por otra mayoría del Tribunal. Creemos necesario expresar nues-tros puntos de vista sobre algunos de los fundamentos de la nueva opinión.

En primer término consideramos que el caso de Lopez v. Tribunal de Distrito, 67 D.P.R. 176, es claramente distin-guible del de autos. Si no lo fuera, creemos que fue erró-neamente resuelto y debería revocarse. . Dicho caso se re-solvió a base de la seccióp 5(á) de la Ley sobre Expropia-ción Forzosa que expresamente concede a la corte facultad para fijar el término dentro del cual y las condiciones bajo las cuales las personas en posesión de la propiedad expro-piada deben entregarla el expropiante, y dijimos que el he-cho de haberse puesto las partes de acuerdo en cuanto a dichas condiciones, entre ellas el pago por el uso de la pro-piedad, no equivalía a que se hubiera celebrado un contrato de arrendamiento, ya que dicho “convenio ocupó el lugar de la orden de la corte y estaba por tanto relacionado con y en virtud del procedimiento de expropiación forzosa, que permaneció abierto hasta tanto El Pueblo tomara posesión de la propiedad.” Y expresamente dimos énfasis al hecho de que “En este caso la autoridad ejerció cuidado desde el comienzo para recalcar que ella no estaba arrendando la propiedad y quo sí únicamente estaba permitiendo que el peticionario permaneciera en la misma hasta que la aban-donara convenientemente.”

De manera que en el caso de Lopes, supra, era la propia Ley de Expropiación Forzosa la que autorizaba a la corte a fijar los términos y las condiciones bajó las cuales el in-quilino podía continuar disfrutando de la propiedad y ha-biéndolo hecho las partes se hizo innecesaria la orden de la corte, pero ese hecho, dijimos: “No cambia la naturaleza de sus relaciones”.

En el caso de autos, ni el certificado de la Q.A.P., ni la Ley de Inquilinato, conceden facultad alguna a la corte para fijar los términos y condiciones para la entrega de la propiedad y hemos resuelto que tampoco tienen por miras crear relaciones contractuales privadas. Miranda v. Jarabo, supra. Pero las partes, por sus actuaciones, sí crea-ron una nueva relación contractual al pagar el demandado los cánones de arrendamiento y al expedir el demandante los recibos correspondientes haciendo constar que eran por el alquiler de la casa. Si esto último no constituye uno de los “actos explícitos” a que se refiere Manresa, supra, no sabemos cómo calificarlo. No se trata de una designación (label) errónea o equivocada dada por el demandante. En todos los recibos expedidos por él al demandado hizo cons-tar que eran por “el alquiler de la casa Alameda Bo. núm. 30”, y aceptó los cheques del demandado que expresamente decían que eran en “pago de rentas”. Las palabras “al-quiler” y “renta” tienen un significado bien conocido, la primera es “El precio en que se alquila una cosa” y la se-gunda “Lo que paga en dinero o en frutos un arrendatario.” Diccionario de la Lengua Española de la Peal Academia Es-pañola, 16'1 edición. Sostener, por tanto, que el demandante no sabía que estaba recibiendo los cánones mensuales por el arrendamiento de su casa y que su actuación, unida a la del demandado, no renovó el contrato, es ir contra los hechos probados.

Además, deseamos corregir un error involuntario' en que incurrimos en el párrafo séptimo de esta opinión al decir que el canon correspondiente al mes de diciembre de 1946 no fue satisfecho por el demandado. La verdad es que la prueba demostró que el demandado trató de pagar dicho canon y el demandante no lo aceptó, siendo, por tanto, en dicha fecha que en realidad dio por terminado el contrato de arren-damiento. Y bajo la doctrina sentada en los casos de Cerra v. González, supra; Bianchi v. Bianchi, 41 D.P.R. 799; Padua v. Corte Minicipal, supra, correspondía a la corte municipal la jurisdicción para conocer del caso. No debemos olvidar que la única cuestión envuelta es una de jurisdic-ción. Nadie discute el derecho del demandante a desahu-ciar al demandado al negarse a aceptar el canon correspon-diente al mes de diciembre de 1946 y al decirle al deman-dado que daba por terminado de nuevo el contrato de arren-damiento, empero, bajo estas circunstancias, la acción tenía que iniciarse en la corte municipal.

Que la aceptación por el arrendador de cánones de arren-damiento, aun en casos en que ha habido una violación del contrato, por parte del arrendatario, es factor primordial que determina una renovación del contrato y no una mera cuestión técnica de designación errónea o formulismo (labels), ha sido resuelto por este Tribunal en Del Toro v. The Juncos Central Co., 29 D.P.R. 23 y Morales v. Martínez, 40 D.P.R. 724, y es la doctrina firmemente establecida por la jurisprud.en.cia americana y aceptada por los tratadistas. Véanse las citas contenidas en los casos de Del Toro y Morales, supra, y las contenidas en la nota 2 de la sección 687 de Williston on Contracts, Vol. 3, pág. 1980, en la que se expone la doctrina de que la aceptación del pago del canon de arrendamiento después que ha habido una violación del contrato, constituye una condonación de dicha violación y se afirma que “Este principio fué tempranamente estable-cido en la Ley sobre Arrendador y Arrendatario”.

T como se dice por Walter Shirley Shirley, en su obra “A Selection of Leading Cases in the Common Law,” pá-gina 104, citada en el caso de Del Toro v. The Juncos Central Co., supra: “Las cortes se inclinan en contra de la resci-sión de los arrendamientos, y, por lo tanto, echan mano an-siosamente de cualquer acto positivo del arrendador del cual pueda inferirse que eligió pasar por alto la violación de lo convenido y continuar el arrendamiento. El más satisfac-torio de los actos que envuelven una renuncia a la rescisión es, ‘la aceptación de cánones devengados después de la causa rescisoria,’ y si tales cánones son aceptados, no importa que el arrendador los recibiera bajo protesta y manifestara que no intentaba renunciar a la rescisión.”

Aunque la cuestión envuelta en el caso de autos es dis-tinta, el principio general aplicable debe ser el mismo. El demandante al comprar la casa y obtener el certificado de evicción dio por terminado el contrato de arrendamiento que existía entre el demandado y el dueño anterior. Empero, después de asumir esa actitud, cobró y aceptó el pago de los alquileres de la casa. Fué éste un acto positivo y explícito del demandante que tuvo por consecuencia renovar el con-trato de arrendamiento. El certificado de la OAP no po-día variar el resultado legal de dicha actuación.

El caso de Ball v. Vila, 67 D.P.R. 415, citado por el Tribunal, si algo demuestra es que tenemos razón. En él se hace constar que “Concedemos que el pacto de pagar $80 mensuales por la casa terminó con el contrato el 8 de marzo de 1941, y que lo que el apelado puede recobrar es el valor razonable del uso de la casa.” (Bastardillas nuestras.)

Es cierto que el abogado de Ball erróneamente alegó que estaba cobrando el importe de los cánones de arrendamiento vencidos con posterioridad a dicha fecha, y que la acción fué titulada en cobro de dinero, empero, aplicando la Regla 81(b) de Enjuiciamiento Civil, hicimos caso omiso de ese de-fecto en la denominación de la acción.

No vemos qué pertinencia pueda tener dicho caso- con los hechos probados en el presente. Como dijimos en el de Morales v. Martínez, supra, págs. 728-9: “Las consecuen-cias legales que emanan de su aceptación (por el deman-dante) de los cánones como tales son determinadas por lo que él hizo, y no por lo que dijo. (Citas)” (Bastardillas nuestras.) Y en este caso el demandante, no sólo por lo que dijo en los recibos, sino por lo que hizo, es decir, ha-ber primero aceptado los cánones de arrendamiento después de haber dado por terminado el contrato y luego haber re-husado continuar recibiéndolos y por segunda vez darlo por terminado, tiene que atenerse a las consecuencias legales de sus actuaciones.

En cuanto a que el demandante aceptó el pago por el “uso” de la casa y no como “alquiler” de la misma, ¿qué ■es un contrato de arrendamiento? Pues sencillamente ceder el uso de una cosa por un precio y tiempo determinados. Así lo define el artículo 1433 del Código Civil (ed. 1930), Y, por último, no puede haber duda de que, independientemente de lo que una mente legal quiera que ‘unas palabras signi-fiquen, empíricamente, la generalidad de las personas en nuestra Isla, cuando usan las palabras “alquiler” y “renta” lo hacen dándoles su significado corriente y usual, es decir, en el sentido de que se refieren a un contrato de arrenda-miento.

A nuestro juicio, el tribunal inferior carecía de jurisdic-ción para conocer del caso y por tanto debe dejarse en efecto nuestra sentencia original revocando la sentencia apelada. 
      
      (1) El primer párrafo del artículo 1461 dispone que: “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al veri-ficarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en' la Ley Hipotecaria. ’ ’
     
      
      (2)En los recibos se hizo constar expresamente que los $22 mensuales se recibían por el “alquiler de la casa en Alameda Bo. núm. 30.”
     